İmar Hakkı Transferi Kavramı Nedir?

İmar hakkı transferi, planlı kentleşme alanlarında, özellikle 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bulunan bölgelerde; bir parselin tamamı ya da bir kısmı kamu hizmeti ya da umumi hizmet alanına ayrıldığı için özel mülkiyete ait yapılaşma hakkı kullanılamayan durumlarda, bu kullanılmayan emsal inşaat hakkının başka bir parsel ya da parsellere imar planı kararı ile aktarılması işlemidir.

Bu sistemle:

·         Kamu hizmet alanları (yol, park, okul vs.) finansal yük getirmeden kazanılır,

·         Mülkiyet üzerindeki kısıtlar hafifletilir,

·         Kamulaştırmasız el atma ve benzeri mahkemelik süreçler azalır.

Yasal Dayanak ve Son Düzenlemeler

Kanun No. 7534 (“Köy Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”), 12 Aralık 2024 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu kanunla, İmar Kanunu’nun çeşitli maddelerine “İmar Hakkı Aktarımı” tanımı ve uygulama esasları eklenmiştir.

Yönetmelik taslakları ve uygulama esaslarını belirleyen düzenlemeler de yayımlanmış; bunlar “İmar Hakkı Aktarımına Konu Alanlar”, “İmar Hakkı Aktarımının Yapılması”, “Değerleme” gibi başlıklarla detaylandırılmıştır.

Hangi Alanlarda Uygulanabilir?

İmar hakkı transferi; özel mülkiyete ait yapılaşma hakkının:

·         Kamusal hizmet alanına ayrılan fakat kamulaştırılamayan parsellerde,

·         Arazi ve arsa düzenlemesi yapılmasına rağmen kamuya geçmeyen umumi hizmet alanlarında,

·         Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde, imar planı değişikliği ile kamu hizmet alanına ayrılan alanların kamu eline geçmemesi gibi durumlarda; uygulanabilir.

Ayrıca; verici parselin önceki düzenleme ortaklık paylarından (“DOP / KOP”) etkilenmiş olması, mevcut kamu hizmet alanı kullanımının bir kısmının özel mülkiyette kalması gibi özel koşullar da dikkate alınır.

Alıcı ve Verici Parseller: Teknik + Hukuki Şartlar

Alıcı Parsel: Transfer edilen inşaat hakkını alacak olan parsel. İmar planındaki emsal yoğunluk sınırları içinde kalmak kaydıyla, mevcut emsale esas inşaat alanı %30’a kadar artırılabilir. İlk defa planlanacak alanlarda bu %30 sınırı aranmayabilir

Verici Parsel: Yapılaşma hakkı kullanılamayan, özel mülkiyete ait parsel. Aktarılacak hakkın miktarı; yakın çevredeki parsellerin emsale esas inşaat hakkı ile orantılı olacak şekilde belirlenir.

Değer Tespiti ve Finansal Düzenlemeler

·         Değer tespiti, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı en az iki bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından yapılacak; bunların raporlarının ortalaması esas alınacaktır.

·         Verici parselin “verilemeyen imar hakkı” değeri göz önünde bulundurulur.

·         Alıcı parselin metrekare birim değeri, verici parselin metrekare birim değerini aşamaz.

·         Mahsuplaşma usulü getirilen durumlar bulunmaktadır; örneğin verici parselin aktarılmayan kısmı varsa ve aktarılmayan kısmın değeri toplam değerin belli bir kısmını aşmıyorsa, değer farkları kurum ile malik arasında mahsuplaştırılabilir.

Başvuru Süreci ve Onay

1.       Muvafakat: Alıcı parsel maliklerinin tamamı ve verici parsel maliklerinin/hissedarlarının rızası gerekir.

2.       Başvuru: Verici parsel sahibi ya da kamu idaresi başvuru yapar. Uygulama imar planını onaylamakla görevli idare süreci yürütür.

3.       Kamu Kurumlarının Görüşü: İlgili kamu kurumlarından görüş alınır; 30 gün içinde bildirilmezse olumsuz görüş olmadığı kabul edilir

4.       Değer tespiti: Yukarıdaki esaslara uygun şekilde yapılır.

5.       Mutabakat / Uzlaşma: Taraflar arasında uzlaşma olur; uzlaşma tutanağı düzenlenir. Onay için encümen, il idare kurulu veya ilgili kurum yetkilileri görevlidir.

Tapu İşlemleri, Tescil ve Kamuya Geçiş

·         Verici parselde kamuya ayrılan alanlar bedelsiz olarak ilgili idareye terk edilir. Park, yol gibi tescile tabi olmayan alanlarda doğrudan terkin; tescile tabi olan kamu hizmet alanları ise tescil yoluyla kamu mülkiyetine geçirilir.

·         Tapu siciline “özel mülkiyete konu edilemeyeceği” yönünde şerh düşülür.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar / Geliştirilebilecek Noktalar

·         Değerleme süreçlerinin adil, şeffaf ve piyasa koşullarına uygun olması kritik. Raportör seçimi, kriterlerin açıkça belirlenmesi önemli.

·         Alıcı parsellerin altyapı kapasitesi ve planlama yoğunluğu açısından aşırı yüklenme riskleri: %30’luk artış sınırı koyulsa bile, ulaşım, alt yapı, sosyal donatılar gibi alanlarda aşırı iş yükü getirme potansiyeli incelenmeli.

·         İmar planı kararlarında ve plan notlarında “imar hakkı transferi yapılabilir” ibaresinin açıkça yer alması gerekiyor; şehir planlamasıyla uyumlu olmalı.

·         Verici parselin mülkiyet durumu; hisseli sahalar, çok maliklilik durumları karmaşıklaşabilir. Hissedar muvafakati süreçleri dikkatle düzenlenmeli.

·         İl sınırları gibi coğrafi sınırlar; yönetmelikte “aynı il sınırları içinde” ifade bulunuyor. Bu husus uygulama alanını daraltan bir sınırlandırma yaratabilir.

Mevcut Davalar ve Hukuki Etki

·         Mevcut “kamulaştırmasız el atma” davalarının durumuna gelince: düzenleme, yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla uygulanacak işlemler için geçerli. Öncesine dayanan davalar için yeni düzenlemenin doğrudan etkisi sınırlı olabilir; her dava özel koşullara göre değerlendirilir.

·         Hukuki uygulamada, yürürlüğe giren kanun ve yönetmelik hükümleri doğrultusunda idareler ve mahkemeler arasında uyum sağlanması zaman alabilir; mahkemelerin değerlendirme kriterleri konusunda karar süreçleri ve içtihatların oluşması önemli.

İmar hakkı transferi, Türkiye’de şehir planlaması açısından kamulaştırma yükünü hafifletmeyi, kamu hizmet alanlarının maliyet getirmeden kazanılmasını ve mülkiyet hakkı ile kamusal fayda arasında daha dengeli bir sistem kurulmasını amaçlayan yeni bir araçtır. Yeni düzenlemelerle yasal zemini güçlendirilmiş; başvuru, değerleme, onay ve tapulama süreçlerinin esasları netleştirilmiştir.

Ancak uygulamada adalet, şeffaflık ve fiziki altyapı uygunluğu gibi konular titizlikle izlenmeli ve gerektiğinde düzenleyici iyileştirmeler yapılmalıdır.

Not: Bu makale, hukuki konulara ilgi duyan kişilerin genel bilgilendirilmesi amacıyla hazırlanmıştır; ve hukuki danışmanlık yerine geçmez Kapsamlı bir kaynak olma iddiası taşımaz ve yasal tavsiye olarak değerlendirilmemelidir.