Tapuda Paylaştırma İşlemlerinde Satış mı, Bağış mı? 2025 Yılı İtibarıyla Vergi ve Harç Yükümlülükleri

Türkiye’de taşınmazların aile içinde devri, özellikle son yıllarda artan gayrimenkul değerleri ve değişen vergi mevzuatı nedeniyle sadece bir mülkiyet paylaşımı meselesi olmaktan çıkmış, ciddi bir hukuki ve mali planlama konusu haline gelmiştir. Tapu işlemlerinde satış ve bağış arasında yapılacak tercih, tarafların aile içi ilişkileri kadar, ödenecek vergi ve harçların toplam maliyetini de doğrudan belirlemektedir.

2025 yılı itibarıyla güncellenen rayiç bedeller ve veraset–intikal vergisi tarifeleri, bu noktada doğru yöntemi seçmenin önemini daha da artırmıştır. Dolayısıyla bir taşınmazın aile üyelerine belirli paylarla devrinde, satış ve bağış yollarının hukuki niteliğini, güncel mali sonuçlarını ve uygulamadaki farklarını dikkatle değerlendirmek gerekmektedir.

Taşınmaz paylaşımı: satış (ivazlı) vs bağış (ivazsız)

1. İşlem türlerinin (hukuki) farkı

Satış (ivazlı iktisap):

Taraflar arasında bedel karşılığında tasarruf aktarımıdır; tapu kütüğünde devri gerçekleştirmek için satış sözleşmesi ve gerekli belgelerle tapu müdürlüğüne başvurulur. Satışta taraflar beyan edilen bedel üzerinden tapu harcı ve ilgili vergileri öder.

Bağış / İvazsız intikal (hibe, bağış, miras dışı ücretsiz intikallar):

Bedelsiz olarak yapılan intikaller “ivazsız intikal” kapsamına girer; hem tapu işlemlerinde özel uygulamalar hem de vergi yönünden Veraset ve İntikal Vergisi (VİV) uygulanması gündeme gelir. Ayrıca tapu kaydında bazı harç/ücret düzenlemeleri farklı olabilir.

2. Tapu harcı / tapu giderleri — satış (ivazlı)

Satış işlemlerinde uygulanan klasik uygulama beyan edilen satış bedelinin toplam %4’ü kadar tapu harcı (alıcı %2 + satıcı %2) tahsil edilir; bunun yanında döner sermaye hizmet bedeli, tapu harcı tahsilat numarası vb. küçük sabit giderler bulunur. Bu oran ve uygulama 2024–2025 uygulamalarında yaygın olarak kabul görmektedir.

(Toplam %4 örnek hesaplama: 1.000.000 TL satış → toplam tapu harcı 40.000 TL; alıcı 20.000 — satıcı 20.000).

Tapu harcı hesaplamasında “rayiç bedel / beyan değeri” arasındaki ilişki önemlidir.

Tapu müdürlüğü veya ilgili idare rayiç bedeli esas alarak beyan değeriyle uyumsuzluk görürse değeri rayiç üzerinden düzeltebilir; 2025 yılı rayiç güncellemeleri (bölgesel bazda artışlar) harç ve vergileri etkileyebilir. Bu yüzden satış beyanında kullanılan değer ile TKGM rayiçleri arasındaki fark işlem maliyetini etkiler.

3. Bağış / ivazsız intikallerde vergi ve harçlar — (özellikle VİV)

Veraset ve İntikal Vergisi (VİV):

Bağış/hibe gibi ivazsız intikallerde asıl yük VİV’dir; 2025 tarifesine göre ivazsız intikallerde (bağış) uygulanacak oranlar matrah dilimlerine göre kademelidir ve %10 — %30 aralığında (dilimlere göre) değişen oranlar mevcuttur; miras (veraset) için farklı, daha düşük kademeler söz konusudur. (Özet tarifeler ve istisnalar 2025 yılı düzenlemelerinde açıklanmıştır.)

Tapu aşamasında alınan harçlar / ilave uygulamalar:

Bağışlarda tapu harcı uygulaması farklılaşabilir; TKGM açıklamalarına göre bağış işlemlerinde beyan edilen değer esas alınmakla birlikte bazı hallerde bağışı kabul edenden belirli binde oranlarında harç tahsil edildiğine dair düzenlemeler ve uygulama farklılıkları vardır (örneğin ilgili TKGM/birime göre binde 68,31 gibi özel uygulamalara referanslar bulunmaktadır). Bu tutarlar, VİV kapsamındaki vergi yükümlülüğüne ek olabilir veya farklı şekilde tahsil edilebilir. Bu nedenle hem tapuda tahsil edilecek ücretler hem de vergi dairesine ödenecek VİV birlikte değerlendirilmelidir.

Önemli sonuç: Bağış (hibe) yoluyla devrin toplam maliyeti genellikle sadece tapu harcı yükü değil, VİV (veraset ve intikal vergisi) nedeniyle satıştan daha ağır olabilir; hangi yöntem daha avantajlı olacağı taşınmazın rayiç değeri, matrah dilimleri ve alıcı(lar)ın kim olduğu (eş, çocuk gibi yakın veya uzak akraba sınırları) gibi faktörlere bağlıdır.

5. İşlemler Nasıl Yapılır Örnek Bir Yol Haritası

        I.            Ön hesap yapın:

Taşınmazın TKGM rayiç değeri ve tarafların talep ettiği beyan değeri üzerinden iki hesap çıkarın:

·         Satış halinde: tapu harcı (%4 toplam) + döner sermaye ve diğer sabit giderler + (varsa) gelir vergisi (gerçek kişiler için) açısından değerlendirme.

·         (B) Bağış halinde: VİV (ivazsız intikaller tarifesi — matrah dilimlerine göre) + tapu bürosunun talep ettiği harç/ücretler (TKGM uygulamaları). VİV hesabında kimlerin alıcı olduğu (eş, çocuk, üçüncü derece vb.) ve istisna tutarları önemlidir.

      II.            Kime pay vereceğinizi netleştirin (yakınlık derecesi önemli):

VİV mevzuatı yakın akrabalara yönelik farklı istisna ve oran uygulamaları getirir; bu yüzden pay alacak kişilerin kim olduğu (çocuk, eş, kardeş, vs.) belirleyicidir.

    III.            Payların tapuya nasıl geçirileceği:

·         Paylı mülkiyet (hisseli tapu) şeklinde kayıt: Tapuda her kişinin pay oranı (ör. 1/5, 2/5 vb.) yazılarak gerçekleştirilir; bu yolla her pay sahibinin kendi hissesini ayrı ayrı tasarrufu mümkündür (alım-satım, ipotek, miras vb.). Satış olarak yapılacaksa satış sözleşmelerine göre beyan edilen değer ve pay oranı kaydedilir.

·         Elbirliği (iştirak) kaydı: Pay oranı tapuda görünmeyebilir; tüm maliklerin birlikte tasarrufu gerekir. (Daha az tercih edilen, ancak belirli amaçlar için kullanılabilir.)

    IV.            Belge ve bildirim yükümlülükleri:

Satış belgeleri, kimlikler, ilişki belgeleri (nüfus kayıt örneği, evlilik cüzdanı vb.), VİV beyannamesi (bağışta) ve tapu müdürlüğünün istediği ek belgeler gerekir. TKGM duyuruları ve tarife cetvelleri takip edilmelidir.

      V.            Rayiç bedel güncellemelerine dikkat:

2025 yılında bazı illerde ve bölgelerde rayiç bedellerde önemli güncellemeler yapılmıştır; bu güncellemeler hem tapu harçlarını hem de VİV hesaplarını etkileyebilir. Güncel rayiç ve TKGM tarife cetvelini işlemden önce belediyelerden kontrol edin.

6. Örnek hesap (kolaylaştırılmış)

• Taşınmaz rayiç/be­yan değeri: 1.000.000 TL

  • Satış: Toplam tapu harcı ≈ %4 → 40.000 TL (alıcı 20.000 + satıcı 20.000); + döner sermaye vb. (ör. ~1.000–5.000 TL değişebilir)

  • Bağış: VİV tarifesine göre (ivazsız intikaller için) matrah dilimlerine göre hesaplanır; örneğin (basit örnek, gerçek hesap dilimlere göre parçalı olur) yüzdeyle ifade edildiğinde tek seferde %10–%30 arasında vergi doğabilir — bu nedenle bağışta vergi yükü çoğu durumda satışa göre daha yüksek çıkabilir. (Kesin hesap için VİV tarifesindeki dilimlere göre matrah parçalanmalıdır.)

Eğer amaç her alıcının kendi hissesini bağımsız olarak yönetebilmesi (satış, ileride tasarruf özgürlüğü) ise paylı mülkiyet ve satış yoluyla paylaştırma daha pratiktir — vergi/harç yükü tapu harcı kapsamında toplam yaklaşık %4 olarak öngörülebilir.

Eğer amaç geri alınamaz, ücretsiz devretme ve miras dışı hibe ise bağış mümkündür ancak VİV nedeniyle toplam vergi yükü genellikle daha ağır olabileceğinden, bağışın mali sonucunu (vergi dairesi hesabıyla) önceden yapmak önemlidir.

Not: Bu makale, hukuki konulara ilgi duyan kişilerin genel bilgilendirilmesi amacıyla hazırlanmıştır; ve hukuki danışmanlık yerine geçmez Kapsamlı bir kaynak olma iddiası taşımaz ve yasal tavsiye olarak değerlendirilmemelidir.