Kentsel Dönüşümde Malikler Arasındaki Anlaşmazlıklar ve Hukuki Yollar

Türkiye’de kentsel dönüşüm çalışmaları, özellikle riskli yapıların yenilenmesi açısından kritik bir süreçtir. Bu süreç sadece teknik ve mühendislik boyutuyla değil, mülkiyet hakkı, ortak yaşam ve hukuki sorumluluklar açısından da çeşitli tartışmaları beraberinde getirir. Bir binanın dönüşüm sürecine girmesi, tüm kat maliklerince aynı fikirde olunduğu anlamına gelmez; aksine, maliklerin farklı düşünceleri ve beklentileri nedeniyle ciddi anlaşmazlıklar yaşanabilir.

1. Riskli Yapı Tespiti ve Kararı

Kentsel dönüşüm sürecinin başlangıcı, yapının riskli yapı olarak tespitiyle başlar. Bu tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın yetkili birimlerince yapılır. Riskli yapı kararı, binanın yıkılarak yenilenmesi için zorunlu bir hukuki temel oluşturur. Bu karara itiraz etmek isteyen maliklerin, kanuni süreler içinde itirazlarını ilgili idari makamlara yapmaları mümkündür.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapıların yerinde tespit edilmesi ve dönüştürülmesi sürecini düzenler. Kanun, amacını “afet riski altındaki alanlarda, fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturmak” şeklinde açıklar.

Riskli yapı tespiti, maliklerin bireysel başvurusu ile yapılabileceği gibi, belediye, Bakanlık veya lisanslı kuruluşlar da resen tespit yetkisine sahiptir. Teknik raporun idari mercilere tebliğ edilmesinin ardından 15 gün içinde itiraz hakkı doğar.

2. Kat Malikleri Toplantısının Önemi ve Hukuki Çerçevesi

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra maliklerin en geç 90 gün içinde karar alması gerekir; aksi halde idare binayı resen yıktırabilir.  Bu toplantılar, Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde yapılır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca, kararlar maliklerin arsa payına göre salt çoğunluğu (%50 +1) ile alınır. 6306 sayılı Kanun da arsa payı bazında karar alınması gerektiğini öngörür. Toplantıların hukuki geçerliliği için;

·         Toplantıya yeterli çoğunlukla katılım sağlanması,

·         Gündemin önceden maliklerce bilgilendirilmesi,

·         Alınan kararların tutanağa geçirilmesi ve diğer maliklere tebliğ edilmesi gerekir.

3. Toplantıya Katılmayan Maliklere Karşı Hukuki İşlemler

Toplantıya katılmayan ya da çoğunluğu sağlamayan malikler açısından, hukuki süreçler devreye girer. İlk aşamada kararın iptali davası açılabilir. Salt çoğunluk sağlanmamış ya da usule aykırı süreç işletilmişse, bu dava Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür. Bu kapsamda;

·         Karara katılmayan maliklere yapılan bildirimlerin usulüne uygun olup olmadığı,

·         Salt çoğunlukla alınan kararların geçerliliği,

·         Karara katılmayan maliklerin dava yoluyla itiraz hakları,

·         Müteahhit ile yapılan anlaşmalara karşı itiraz süreçleri ve

·         Satış işlemi ve satış bedeline itiraz davaları

gibi hukuki süreçler ortaya çıkar.

4. Karara Katılmayan Maliklerin Başvurabilecekleri Hukuki Yollar

Malikler, ortak karar alınamaması durumunda çeşitli hukuki başvuru yollarına sahiptir. Bunlar arasında,

·         İdari yargı yoluyla kentsel dönüşüm kararının iptali,

·         Sulh hukuk mahkemelerinde itiraz ve fesih davaları,

·         Tapu iptali ve tescil davaları yer alır.

Yargı içtihatlarında, maliklerin mülkiyet hakkının korunması ile kamu yararının dengelenmesine dikkat edilmektedir.

5. Salt Çoğunlukla Alınan Kararların Geçerliliği

Kentsel dönüşüm kararlarında salt çoğunlukla karar alınması sıkça gündeme gelir. Ancak, salt çoğunluğun sağlanmamış olması ya da toplantı ve tebligat usullerindeki eksiklikler, alınan kararların iptaline neden olabilir. Bu nedenle;

·         Toplantı çağrılarının usule uygun yapılması,

·         Malikler arasında yeterli bilgilendirmenin sağlanmasıhukuki risklerin azaltılması için önemlidir.

6. Müteahhit ile Yapılan Anlaşmalara Karşı İtirazlar

Dönüşüm sürecinde müteahhitlerle yapılan sözleşmeler, maliklerin hak ve yükümlülüklerini belirler. Ancak, bu sözleşmelerin hukuka aykırı veya maliklerin aleyhine olması durumunda itirazlar mümkündür. Sözleşme hükümlerinin iyi incelenmesi ve gerektiğinde hukuki destek alınması önerilir.

7. Satış İşlemi ve Satış Bedeline İtiraz

Malikler arasında satış işlemleri ve bedelinin belirlenmesi sürecinde de anlaşmazlık çıkabilir. Özellikle satış bedelinin haklı gerekçelerle düşürülmesi veya artırılması için itiraz ve dava yolları bulunur. Bu aşamada bilirkişi raporları ve piyasa değerlerinin dikkate alınması önem taşır.

Değerlendirme

Kentsel dönüşüm, teknik ve sosyal boyutlarının yanı sıra karmaşık hukuki süreçleri de içeren bir alan olarak, malikler arasındaki anlaşmazlıkların çözümünde hukuki bilgi ve profesyonel destek gerektirir. Maliklerin haklarının korunması ve ortak yaşamın sağlıklı bir biçimde devam etmesi için;

·         Hukuki prosedürlerin doğru takip edilmesi,

·         İdari ve adli mercilere zamanında başvurulması,

·         Müteahhit ve diğer taraflarla yapılan sözleşmelerin dikkatle incelenmesi kritik öneme sahiptir.

Bu bağlamda, güncel yasal düzenlemeleri ve yargı kararlarını takip etmek, malikler açısından hak kayıplarının önüne geçmek adına büyük önem taşımaktadır.