Organize Sanayi Bölgelerinde Arsa Ön Tahsisi ve Şirketler Açısından Ön Tahsis Süreci

Organize Sanayi Bölgeleri (OSB), sanayi yatırımlarının çevresel, yapısal ve altyapısal açıdan hazır, planlı bir şekilde hayata geçirilmesini amaçlayan özel üretim alanlarıdır. Bu bölgeler; enerji, su, doğalgaz, ulaşım ve atık yönetimi gibi temel hizmetleri entegre biçimde sunarken, ruhsatlandırma ve izin süreçlerinde yatırımcılara önemli kolaylıklar sağlamaktadır.

Türkiye’de sanayileşmenin tabana yayılması, istihdamın artırılması ve küresel rekabet gücünün desteklenmesi amacıyla kurulan OSB’ler, 4562 Sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ve ilgili ikincil düzenlemelerle hukuki zemine oturtulmuştur. Bu bağlamda OSB’lerde arsa tahsisi ve ön tahsis süreçleri yalnızca birer idari işlem değil, aynı zamanda sanayi politikalarının uygulamadaki görünümüdür.

Aşağıda OSB’lerde arsa ön tahsisi ve tahsis süreçleri, güncel mevzuat kapsamında sistematik bir şekilde ele alınmaktadır.

A. OSB Sisteminin Hukuki Temelleri

OSB uygulamaları, esas itibarıyla 4562 sayılı Kanun çerçevesinde şekillenmekte; bu Kanun, OSB'lerin kuruluşundan yönetim esaslarına, sanayici hak ve yükümlülüklerinden kamu kurumlarıyla ilişkilerine kadar kapsamlı düzenlemeler içermektedir.

OSB’ler, kamu tüzel kişiliğine sahip, mali ve idari özerkliğe haiz kuruluşlar olarak faaliyet gösterir. Uygulama süreçlerinde ise;

·         Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği,

·         3194 sayılı İmar Kanunu,

·         2872 sayılı Çevre Kanunu gibi temel mevzuatlar da devreye girmekte ve çok yönlü bir hukuki bütünlük sağlamaktadır.

Bu çerçeve, yalnızca arsa tahsisini değil; planlama, çevre koruma, stratejik sanayi teşvikleri ve bölgesel kalkınmayı destekleyici bir yapı sunmaktadır.

B. Arsa Ön Tahsis Süreci: Başvuru ve Değerlendirme

Yatırımcının OSB’den arsa temin edebilmesi için ilk adım, arsa ön tahsis başvurusudur. Ön tahsis, belirli koşulların oluşması hâlinde, yatırımcı lehine arsanın rezerve edildiğini gösteren geçici ve öncelik tanıyan idari bir işlemdir.

1. Ön Tahsis Koşulları ve Başvuru Süreci

4562 Sayılı Kanun’un yanı sıra Uygulama Yönetmeliği'nin 54/A maddesinde detaylandırılan süreç, şu aşamalardan oluşur:

·         OSB, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı siciline kaydolduktan sonra ön tahsis yapabilir.

·         Bakanlık onayı alındıktan sonra, ilanlar OSB, OSBÜK ve Bakanlık internet sitelerinde yayımlanır.

·         İlan süresi genellikle 2 ila 3 haftadır ve parselin tahmini metrekare bedeli ilan edilmek zorundadır.

·         Başvuru sahipleri, Bakanlıkça belirlenen objektif kriterlere göre puanlanır.

2. Değerlendirme ve Kura/İhale

·         Talep, tahsis edilecek alandan fazla ise, en yüksek puan alan başvurular içinden kısa liste oluşturulur.

·         Kura çekimi veya ihale ile tahsis gerçekleştirilir.

·         Yedek liste oluşturularak hak kayıplarının önüne geçilir.

3. Tahsisin Kesinleşmesi ve Yükümlülükler

·         Ön tahsis, kesin tahsis sözleşmesinin yatırımcı tarafından 3 ay içinde imzalanmasıyla geçerlilik kazanır.

·         Yatırımcı sözleşmeyi imzalamazsa ön tahsis hükümsüz kalır ve avans niteliğindeki ödeme iade edilir.

·         Şirket hisselerinin %49’dan fazla devri, Bakanlık onayı gerektirir. Aksi durumda tahsis iptal edilir.

·         Ön tahsis, devredilemez; devir yasağına aykırı işlem yapılması hâlinde tahsis geçersiz sayılır.

Yukarıdaki kurallar, spekülatif alım-satımların önüne geçilmesi ve yatırım sürecinin etkinliğini koruma amacıyla uygulanmaktadır.

C. Doğrudan Ön Tahsis: İstisnai ve Stratejik Bir Uygulama

Doğrudan ön tahsis, ilan ve rekabetçi süreçler olmaksızın, stratejik nitelikteki yatırımlar için Bakanlık onayıyla doğrudan tahsis yapılmasını ifade eder.

1. Hukuki Dayanak ve Sınırlar

4562 Sayılı Kanun ve 54/A maddesi gereği:

·         Sadece OSB’lerdeki rezerv alanın %15’ine kadar olan kısım için geçerlidir.

·         Bakanlık uygun bulduğu durumlarda, ilan zorunluluğu olmadan doğrudan tahsis kararı alabilir.

2. Amaç ve Etki

Bu uygulama ile stratejik yatırımların hızla hayata geçmesi, idari yüklerin azaltılması ve kamu yararına katkı sağlayacak projelerin desteklenmesi hedeflenmektedir. Ancak bu uygulama istisnai bir yöntem olup, genel kural olan rekabetçi ön tahsis sürecine bir alternatif değil, tamamlayıcı bir unsurdur.

SONUÇ VE DEĞERLENDİRME

Organize Sanayi Bölgeleri, yalnızca sanayi alanlarının planlı şekilde sunulduğu mekânlar değil, aynı zamanda devletin sanayi vizyonunun uygulama sahasıdır.

Ön tahsis ve kesin tahsis süreçleri;

·         Yatırımların öngörülebilir,

·         Mevzuata uygun,

·         Stratejik hedeflere uyumlu şekilde gerçekleştirilmesini temin eder.

Bu süreçte yatırımcının yükümlülüklerini doğru şekilde anlaması, süreci dikkatle yürütmesi ve teknik veya hukuki destek alması önem arz etmektedir. Gerek ön tahsis gerekse doğrudan tahsis süreçlerinde yapılan hata ve eksiklikler, yatırım hakkının kaybı gibi ciddi sonuçlar doğurabilir.

Sonuç olarak, OSB’lerde arsa tahsisine yönelik işlemlerin planlı, şeffaf ve mevzuata uygun şekilde yürütülmesi; hem sanayileşmenin sürdürülebilirliği hem de yatırım ortamının güvenilirliği açısından kritik öneme sahiptir.

Not: Arsa değerlemesi ve tahsis hesaplamalarında, gerektiğinde uzman bilirkişilerden destek alınması önerilir. Bu makale, hukuki konulara ilgi duyan kişilerin genel bilgilendirilmesi amacıyla hazırlanmıştır; ve hukuki danışmanlık yerine geçmez . Kapsamlı bir kaynak olma iddiası taşımaz ve yasal tavsiye olarak değerlendirilmemelidir.