Kentsel Dönüşümde En Büyük Hak Kaybı Nerede Başlar?

Arsa Payı Düzeltim Davası’nda Temeller, Koşullar ve Uygulama Esasları

6306 sayılı Kanun’un 6/1 maddesi, üzerinde bina kalmayan bir taşınmazda mevcut kat irtifakı veya kat mülkiyetinin, maliklerin onayı aranmaksızın Tapu Müdürlüğünce re’sen terkin edilip, önceki nitelikleri esas alınarak payları oranında maliklerin adına tescilini öngörür. Dolayısıyla bir yapı yıkıldığında, bağımsız bölüm sahipleri, tapuda kayıtlı arsa payları ölçüsünde yeni yapılacak projede söz hakkına sahiptir.

634 sayılı Kanun’un 3. maddesi ise kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı arsa payı gösterilerek kurulacağını hükme bağlar. Arsa payı proje değerlerine uygun tahsis edilmemişse, her kat maliki veya irtifak sahibi, payların yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Arsa payı bir kez doğru kurulduktan sonra sonradan meydana gelen değer artış veya azalışları bu payları değiştirmez.

Kentsel dönüşüm kararları alınırken, bazı maliklere eski arsa paylarının çok altında değer taşıyan yeni bağımsız bölümler veya paylar önerilebilmektedir. Böyle bir durumda açılacak uyuşmazlık “arsa payı düzeltim davası”dır. Çünkü 6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşümde esas alınan ölçüt fiilî büyüklük değil, tapuda yazılı arsa payıdır; bu kayıt fiilî kullanım veya piyasa değeri ile örtüşmüyorsa malik, Sulh Hukuk Mahkemesinde düzeltim talep edebilir.

Davanın Özellikleri

• Arsa payının belirlenme ölçütleri

  
  

  Paylar, bağımsız bölümün alanı, niteliği, kat yüksekliği, cephesi, manzarası gibi unsurların toplam değeri dikkate alınarak saptanmalıdır. Bu nedenle dava öncesinde ve yargılama sırasında SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme kuruluşundan rapor alınması genellikle her iki tarafın lehinedir.

• Davanın muhatapları

  
  

  Hatalı pay verilen malik aleyhine değil, binadaki tüm maliklere karşı ileri sürülmelidir. Böylece mahkeme, tüm bağımsız bölümlerin doğru değerlerini saptayıp arsa paylarını toplu olarak yeniden düzenler.

• Dava türü ve süre unsuru

  
  

  Hukuken bir tespit davası niteliğindedir; kat mülkiyeti veya kat irtifakı devam ettiği sürece zamanaşımına tabi değildir. Ancak binanın yıkılmasından önce açılması önem taşır. Yıkım sonrası dava açılamaz; hak kaybı riskine karşı delil tespiti yaptırmak gerekebilir.

• Kesin hüküm ve hakkın kötüye kullanılması

  
  

  Arsa payları daha önce bir mahkeme kararıyla belirlenmişse ya da malik resmi senette payları açıkça kabul etmişse yeniden dava açılamaz; aksi hâl dürüstlük kuralına aykırı kabul edilir.

Arsa payı, maliklerin kentsel dönüşüm sürecindeki oy haklarını ve elde edecekleri yeni bağımsız bölümleri doğrudan etkiler. Tapudaki pay dağılımı fiilî ve ekonomik gerçekliğe uymuyorsa, binanın yıkımından önce Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak arsa payı düzeltim davası, adil paylaşımı sağlamanın ve olası mağduriyetleri önlemenin temel aracıdır.