Kira sözleşmeleri, kiraya veren ve kiracı arasında belirli hak ve yükümlülükleri düzenleyen önemli hukuki araçlardır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde düzenlenen kira sözleşmeleri, tarafların özgür iradeleriyle belirledikleri şartlar doğrultusunda şekillenir. Ancak, bu özgürlük mutlak değildir ve çeşitli hukuki sınırlamalar mevcuttur. Bu makalede, konut ve çatılı iş yeri kira bedelinin belirlenmesi, kira artış mekanizmaları, kira tespit davaları ve bu süreçlerde arabuluculuğun rolü detaylı bir şekilde ele alınacaktır.
Kira Bedelinin Belirlenmesi
Sözleşme Serbestisi ve Hukuki Sınırlamalar
Kira sözleşmelerinde kira bedelinin serbestçe belirlenmesi, Türk Borçlar Kanunu'nun temel prensiplerinden biridir. TBK'nın 1. maddesi, tarafların iradeleriyle serbestçe sözleşme yapma hakkını güvence altına alır. Ancak, bu serbestlik TBK'nın temel prensipleriyle sınırlıdır. Bu özgürlüğün sınırları ise kanunun emredici hükümleri, ahlak, kamu düzeni, kişilik hakları veya imkânsızlıktır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344 üncü maddesine göre: “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.”
Tarafların sözleşme yapılırken kararlaştırdıkları artış oranı bir önceki yılın Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki (TÜFE) oniki aylık ortalamayı geçemeyecektir. Bu maddenin 17/01/2019 tarihli değişiklikten önceki hali ise “üretici fiyat endeksindeki artış”ı baz almaktaydı. Ülkemizde enflasyonunda beklenmedik artış yaşanması nedeniyle bu madde hükmü değiştirilerek TÜFE baz alınmıştır. Bu değişiklik günün koşullarına göre kiracıları koruyan bir değişiklik olmuştur.
Kira Sözleşmesinin Uzun Süreli Olması ve Otomatik Uzatma
TBK'nın 347. maddesi uyarınca, konut ve çatılı iş yeri kiralarında belirli süreli olarak akdedilmiş bir kira sözleşmesinin süresi dolmuş olsa bile sözleşme kendiliğinden sona ermez. Kiracı, kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bir bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır. Ancak bu uzatma durumunda sadece kira bedeli değişebilir; diğer sözleşme koşulları değiştirilemez.
Örnek: Ali Bey, Ayşe Hanım'a bir daireyi beş yıllık olarak kiraladı. Beş yılın sonunda Ali Bey, kira bedelini artırmak istemektedir. Ancak, kira sözleşmesinde bu konuda herhangi bir hüküm yoksa, TBK m.347 gereği sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış olur. Ali Bey, kira bedelini artırmak için Ayşe Hanım'a en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunmalıdır.
Kira Bedelinde Artış Mekanizmaları
TÜFE ve ÜFE Esas Alınması
Kira bedelinin belirlenmesinde en önemli hususlardan biri, hangi endeksin esas alınacağıdır. TBK m.344'e göre, 17.01.2019 tarihli 7161 sayılı Kanun’un 56. maddesiyle "üretici fiyat endeksi" (ÜFE) yerine "tüketici fiyat endeksi" (TÜFE) esas alınmaya başlanmıştır. Bu düzenleme ile kira bedelindeki artışın TÜFE'nin on iki aylık ortalama değişim oranına göre yapılması gerektiği açıkça ortaya konmuştur.
Kira Artış Hükmünün Sözleşmeye Eklenmesi
Taraflar, kira sözleşmesi akdederken kira artışına ilişkin özel hükümler ekleyebilirler. Ancak, TBK m.344'e göre, kira artış oranı TÜFE on iki aylık ortalamalarını aşamaz. Aşağıda, kira artışıyla ilgili olası düzenlemeler ve sınırlamalar ele alınmıştır.
Örnek Hüküm: "Sözleşme süresi boyunca kira bedelinin her yıl TÜFE oranına göre artırılması."
TBK m.344 Uygulamaları
Sözleşmede TÜFE Üzerine Anlaşma: Taraflar, her yıl kira bedelinin TÜFE oranına göre artırılmasını kararlaştırmışlardır. Bu durumda, kira artışı TBK m.344'e uygun olarak gerçekleştirilecektir.
Sözleşmede TÜFE'nin Üzerinde Artış: Taraflar, kira bedelinin TÜFE oranının üzerinde bir artış yapmayı talep etmişlerdir. Kanun koyucu tarafların kendi aralarında anlaşmaları halinde dahi kiracının, bu sözleşme ilişkisinin hukuken zayıf ve elverişsiz tarafı olmasını dikkate almış ve tarafların sözleşme özgürlüğüne kısıtlama getirmiştir. TBK 644. maddenin 1. fıkrasında yer alan bu kısıtlamaya göre tarafların kira bedelinin belirlenmesi adına yaptıkları kendi aralarındaki anlaşmalar ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Yani taraflar kira bedelinin artırılmasına ilişkin olarak 12 aylık tüketici fiyat endeksi ortalamalarının üzerinde bir oran belirleyemezler. Bu durumda, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. ve 644. Maddelerine açık aykırılık kapsamında değerlendirilerek kira artışı sadece TÜFE oranı ile sınırlanacaktır.
Daha Düşük Bir Oranda Anlaşma: Taraflar, kira bedelinin TÜFE oranından daha düşük bir oranda artmasını kabul etmişlerdir. Bu anlaşma geçerli olup, her uzama döneminde bu oran uygulanacaktır.
Sözleşme Süresi İçinde Kira Artışı
TBK m.344'e göre, kira bedelinde artış sadece sözleşme süresi sonunda veya belirli uzama dönemlerinde yapılabilir. Sözleşme süresi boyunca kira bedelinde artış yapılabilmesi için, tarafların bu konuda açık bir hüküm koymuş olmaları gerekmektedir. Aksi halde, kira dönemi içinde artış talep edilemez.
Örnek: Bir yıllık kira sözleşmesinde kira bedelinin her altı ayda bir artacağına dair bir hüküm bulunmamaktadır. Bu durumda, kira dönemi içinde artış talep edilemez ve kira bedeli sözleşme süresi boyunca sabit kalır.
Beş Yıllık Süre ve Rayiç Bedel Tespiti
TBK m.344/3 uyarınca, beş yıldan uzun süren kiralamalarda veya beş yılın sonunda yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin rayiç bedel üzerinden tespiti mümkündür. Bu tespit için taraflar arasında anlaşma olmasa bile hâkim, başvuru halinde, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelini belirleyebilir.
Örnek Davalar:
Bir Yıllık Kira Sözleşmesi: Ali Bey ve Ayşe Hanım arasında yapılan bir yıllık kira sözleşmesi, beş yıllık toplam süreyi doldurmuştur. Beşinci kira yılının sonunda Ali Bey, kira bedelinin rayiç bedel üzerinden tespit edilmesini Mahkemeden talep edebilir.
İki Yıllık Kira Sözleşmesi: Mehmet Bey, iki yıllık kira sözleşmesini üç kez uzatmış ve toplamda beş yıl dolmuştur. Altıncı yıl için kira bedelinin mahkemece belirlenmesini isteyebilir.
Beş Yıllık Kira Sözleşmesi: Fatma Hanım'ın beş yıllık kira sözleşmesi sona ermiş ve altıncı yıl için kira bedelinin tespiti talep edilmek istenmektedir.
Sekiz Yıllık Kira Sözleşmesi: Hasan Bey'in sekiz yıllık kira sözleşmesinin beşinci yılının sonunda kira bedelinin yeniden tespiti istenebilir.
Kira Tespit Davaları
Kira Tespit Davasının Açılması
Kira tespit davası, kira bedelinin adil bir şekilde belirlenmesi için açılan hukuki bir süreçtir. TBK m.344/3 kapsamında, beş yılın sonunda kira bedelinin rayiç bedel üzerinden tespit edilmesi mümkündür. Bu dava, kira sözleşmesinde artış hükmü bulunup bulunmamasına bakılmaksızın açılabilir.
Arabuluculuk Zorunluluğu
01.09.2023 tarihinden itibaren, kira tespit davaları da dahil olmak üzere tüm kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurma zorunluluğu getirilmiştir. Bu düzenleme, TBK m.345 kapsamında değerlendirilir ve aşağıdaki şekilde işler:
Arabuluculuğa Başvuru: Taraflar, mahkemeye başvurmadan önce yetkili bir arabulucuya başvurmalıdır.
Arabuluculuk Süreci: Arabulucu, taraflar arasında uzlaşma sağlamaya çalışır. Bu süreçte müzakereler yürütülür.
Sonuç: Eğer taraflar anlaşmaya varırsa, süreç tamamlanır ve taraflar isterse mahkemeye başvurarak anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi koydurabilir. Anlaşma sağlanamazsa, arabuluculuk süreci tamamlanır ve taraflar dava açma hakkını elde ederler.
Örnek: Ali Bey, kira bedelinin artışını haksız buluyor ve Ayşe Hanım'a karşı kira tespit davası açmak istiyor. Ancak, dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorundadır. Arabuluculuk sürecinde anlaşmaya varamazsa, Ali Bey kira tespit davasını mahkemede açabilir.
Kira Tespit Davalarında Deliller ve Hüküm
Kira tespit davalarında hâkim, kira bedelini belirlerken çeşitli faktörleri göz önünde bulundurur. Bunlar arasında TÜFE oranı, emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve hakkaniyet ilkeleri yer alır. Ancak, hâkim TÜFE on iki aylık ortalamalarını aşan bir artış yapamaz. Aşağıda, kira tespit davalarında dikkate alınan unsurlar ve hukuki çerçeve detaylandırılmıştır.
TÜFE Oranı
Kira tespit davası iki halde açılabilmektedir:
Kira sözleşmesinde yenilenen dönemlerde kira bedelinin artışına ilişkin hüküm yer almıyorsa açılabilir,
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda sözleşmede kira artışına ilişkin hüküm olsa da olmasa da açılabilir.
Bu ihtimallerin ilkinde kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli olması ya da beş yıldan sonra yenilenmesi gibi bir şart aranmamaktadır, yalnızca yenilenen kira dönemi için kira artış oranına dair sözleşmede hüküm bulunmaması ve tarafların bu hususa ilişkin olarak anlaşamaya varamamaları yeterlidir. Ancak hakim tarafından yapılacak olan belirleme yalnızca tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre yapılabilir.
İkinci ihtimalde ise kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süreli olması veya beş yıldan sonra yenilenmiş olması durumunda dava açılabilir ve bu ihtimalde hakim, yalnızca tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalarıyla bağlı değildir. Bu halde 12 aylık TÜFE ortalamalarına ek olarak kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de hakim tarafından dikkate alınır ve hakkaniyete göre karar verilir. Yani bu halde hakim tarafından verilecek olan karar, tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamaların üzerinde olabilecektir.
Emsal Kira Bedelleri
Kiralananın benzer özelliklere sahip diğer mülklerle karşılaştırılması, adil bir kira bedeli belirlenmesinde önemli bir kriterdir.
Kiralananın Durumu
Kiralananın fiziksel durumu, sunduğu olanaklar ve genel yaşanabilirlik seviyesi de kira bedelinin belirlenmesinde rol oynar.
Hakkaniyet İlkeleri
Tarafların ekonomik durumu, kira bedelinin aşırı yüksek veya düşük olmaması gibi hakkaniyet ilkeleri de dikkate alınır.
Örnek Karar: Mahkeme, beş yıl sonunda kira bedelinin TÜFE oranına göre %15 artırılmasını uygun bulmuştur. Ancak, emsal kira bedelleri dikkate alındığında, %15 artışın aşırı olduğu ve kiracının ekonomik durumu göz önüne alındığında daha düşük bir artışın hakkaniyetli olduğu kanaatine varılmıştır. Bu nedenle, kira bedelinin %10 artırılmasına karar verilmiştir.
Kira Tespit Davalarında Süre Konusu
TBK m.345 uyarınca, kira tespit davasının belirli bir sürenin sonunda açılması gerekmektedir. Aksi halde, dava kabul edilmeyebilir.
Dava Açma Süresi:
Beş yıllık kira sözleşmelerinde, beşinci yılın sonunda kira bedelinin tespiti için dava açılabilir.
Kira sözleşmesinde yenilenen dönemlerde kira bedelinin artışına ilişkin hüküm yer alıyorsa, beş yıldan önce dava açılması durumunda, mahkeme davayı usulden reddedebilir.
Örnek:
Beş Yıllık Sözleşme: Fatma Hanım, beş yıllık kira sözleşmesinin sonunda kira bedelinin tespit edilmesini istemektedir. Beşinci yılın sonunda dava açabilir.
Üç Yıllık Sözleşme: Mehmet Bey, üç yıllık kira sözleşmesini beş kez uzatmış ve toplamda beş yıl dolmuştur. Beşinci yılın sonunda dava açabilir, ancak sözleşmede yenilenen dönemlerde kira bedelinin artışına ilişkin hüküm yer almasına rağmen dört yıl gibi bir sürede dava açmaya çalışırsa reddedilebilir.
Yabancı Para ile Kira Bedeli Belirlenmesi
Cumhurbaşkanlığı’nın 13.09.2018 tarihli ve 30534 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 85 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar gereğince, kira sözleşmelerinde yabancı para birimi kullanılması yasaklanmıştır. Bu düzenleme, kiracıları koruma amacı taşımakta olup, kira bedelinin Türk Lirası (TRY) cinsinden belirlenmesini zorunlu kılar.
Yasal Düzenleme: Resmi Gazete’de yayımlanan 32 Sayılı Karar, kira sözleşmelerinde yabancı para kullanılarak kira bedelinin belirlenmesini yasaklamış ve bu tür sözleşmelerin geçersiz sayılmasına neden olmuştur.
Örnek: Ali Bey, Ayşe Hanım ile yaptığı kira sözleşmesinde kira bedelini Amerikan Doları (USD) üzerinden belirlemiştir. Bu durumda, kira sözleşmesi 32 Sayılı Karar'a aykırı olduğu için geçersiz sayılacak ve kira bedeli Türk Lirası cinsinden yeniden belirlenmesi gerekecektir.
Konut ve çatılı iş yeri kira bedelinin belirlenmesi ve kira tespit davaları, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde titizlikle düzenlenen ve çeşitli hukuki mekanizmalarla desteklenen süreçlerdir. Tarafların özgür iradeleriyle belirledikleri kira bedelleri, TBK'nın getirdiği sınırlamalar ve düzenlemeler doğrultusunda adil ve dengeli bir şekilde belirlenir. Kira tespit davalarında ise arabuluculuk zorunluluğu ve hâkimin dikkate alacağı kriterler, taraflar arasında adil bir uzlaşma sağlanmasını hedefler. Bu kapsamda, kira sözleşmelerinin hazırlanmasında ve kira bedelinin belirlenmesinde hukuki danışmanlık alınması, tarafların haklarını koruma altına alması açısından büyük önem taşır.
Kaynaklar
Türk Borçlar Kanunu (TBK)
Türk Medeni Kanunu (TMK)
Resmi Gazete Kararları
İlgili Yargıtay Kararları ve Hukuk Literatürü
Not: Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her olayın kendine özgü koşulları olduğundan, bir tahliye davası durumunda mutlaka bir avukata danışılması önerilir
Bu makale, hukuki konulara ilgi duyan kişilerin genel bilgilendirilmesi amacıyla hazırlanmıştır; ve hukuki danışmanlık yerine geçmez Kapsamlı bir kaynak olma iddiası taşımaz ve yasal tavsiye olarak değerlendirilmemelidir
Comments