KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİNDE ARSA PAYI ADALETSİZLİĞİ

HUKUKİ ÇERÇEVE, YARGISAL DENETİM VE GÜNCEL UYGULAMALAR

Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamaları, deprem gerçeği ve yapı stokunun niteliği nedeniyle yalnızca şehircilik politikası olarak değil, aynı zamanda kamu güvenliği ve mülkiyet hakkının korunması açısından da merkezi bir konumda yer almaktadır. Afet riskinin azaltılması amacıyla yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanun, dönüşüm süreçlerine hız kazandırmış olmakla birlikte, uygulamada önemli hukuki uyuşmazlıkları da beraberinde getirmiştir. Bu uyuşmazlıkların başında, mevcut yapıların arsa paylarının bağımsız bölümlerin gerçek ekonomik değerleriyle örtüşmemesi gelmektedir.

Arsa payı, kentsel dönüşüm projelerinde yalnızca tapu kaydına yansıyan teknik bir oran olarak değil, hak sahipliğinin, mali yükümlülüklerin ve yeni yapıdan elde edilecek kazanımların belirlenmesinde temel ölçüt olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu nedenle arsa paylarında bulunan dengesizlikler, dönüşüm sürecinin tamamını etkileyebilecek nitelikte sonuçlar doğurmaktadır.

Kentsel Dönüşüm Sürecinin Hukuki Dayanağı ve Arsa Payının Rolü

Kentsel dönüşüm uygulamaları esas itibarıyla 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürütülmektedir. Kanunun temel hedefi, riskli yapıların güvenli hale getirilmesi ve can ile mal güvenliğinin sağlanmasıdır. Bu süreçte mülkiyet hakkının korunması, dönüşümün meşruiyetini ve sürdürülebilirliğini belirleyen en önemli unsurlardan biridir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca arsa payı, bağımsız bölümlerin konumu, yüzölçümü ve değeri esas alınarak belirlenmesi gereken ortak mülkiyet payıdır. Arsa payı; kat maliklerinin ortak giderlere katılım oranını, yönetim kararlarındaki oy ağırlığını ve kentsel dönüşüm sonrasında elde edilecek yeni bağımsız bölümlerin paylaşımını doğrudan etkilemektedir. Bu yönüyle arsa payının doğru belirlenmesi, dönüşüm sürecinin adil şekilde yürütülmesinin ön koşuludur.

Arsa Payı Dengesizliğinin Ortaya Çıkışı ve Uygulamadaki Yansımaları

Uygulamada arsa paylarının bağımsız bölümlerin gerçek değerlerini yansıtmaması çoğu zaman yapının ilk inşa edildiği döneme dayanmaktadır. Özellikle eski yapılarda kat mülkiyeti tesis edilirken yapılan eksik veya hatalı değerlemeler, arsa paylarının eşit veya keyfi şekilde belirlenmesine neden olmuştur. Bunun yanı sıra zaman içerisinde bağımsız bölümlerin kullanım amacı, ticari değeri veya fiziksel özellikleri değişmiş olmasına rağmen arsa paylarında herhangi bir güncelleme yapılmaması da dengesizliği derinleştirmektedir.

Bu durum, kentsel dönüşüm sürecinde hak sahipleri arasında ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Değeri yüksek olan bağımsız bölümlerin düşük arsa payına sahip olması, maliklerin dönüşümden bekledikleri karşılığı alamayacakları endişesini doğurmakta; bu da uzlaşma süreçlerini sekteye uğratmaktadır. Sonuç olarak projeler gecikmekte, dava süreçleri artmakta ve dönüşümün temel amacı olan hızlı ve güvenli yapılaşma zarar görmektedir.

Arsa Payı Düzeltilmesi Davası ve Yargısal Müdahale

Arsa payı adaletsizliğinin giderilmesine yönelik temel hukuki yol, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinde düzenlenen arsa payı düzeltilmesi davasıdır. Bu dava ile her bir kat maliki, mevcut arsa paylarının bağımsız bölümlerin gerçek değerleriyle orantılı olmadığı iddiasıyla yargı yoluna başvurabilmektedir.

Bu davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup, yetki taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir. Yargılama sürecinin merkezinde bilirkişi incelemesi yer almakta; bağımsız bölümlerin dava tarihindeki objektif değerleri esas alınarak yeni arsa payları belirlenmektedir. Mahkeme tarafından verilen kararlar, tapu kayıtlarının düzeltilmesine ve kentsel dönüşüm sürecinde hak sahipliğinin yeniden şekillenmesine doğrudan etki etmektedir.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Uzlaşma Sağlanamayan Haller

Kentsel dönüşüm uygulamalarında taraflar arasında uzlaşma sağlanamaması durumunda, 6306 sayılı Kanun özel mekanizmalar öngörmektedir. Kanun, belirli çoğunlukların sağlanması halinde dönüşüm kararlarının bağlayıcı olmasını kabul etmekte ve projenin tamamen kilitlenmesini önlemeyi amaçlamaktadır.

Buna ek olarak, son dönemde yapılan mevzuat değişiklikleri ile anlaşmaya katılmayan veya kendisine ulaşılamayan maliklerin hisselerinin geçici olarak Hazine adına tesciline imkân tanınmıştır. Bu düzenleme, dönüşüm projelerinin ilerlemesini sağlamak açısından önemli olmakla birlikte, mülkiyet hakkı bakımından hassasiyetle ele alınması gereken bir uygulamadır. Bu noktada arsa payı düzeltilmesi davaları, hakkaniyetin sağlanması açısından temel referans niteliği taşımaktadır.

Değerlendirme ve Kurumsal Bakış

Kentsel dönüşüm projelerinde yaşanan arsa payı uyuşmazlıkları, yalnızca teknik veya idari bir sorun olarak değil, mülkiyet hakkının özüyle doğrudan ilişkili bir hukuki mesele olarak ele alınmalıdır. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin gerçek değerlerini yansıtması, hem hak sahipleri arasındaki güveni tesis etmekte hem de dönüşüm projelerinin sağlıklı biçimde ilerlemesini mümkün kılmaktadır.

Bu çerçevede, dönüşüm sürecine başlanmadan önce arsa paylarının hukuki ve teknik açıdan değerlendirilmesi, olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesi bakımından büyük önem taşımaktadır. Profesyonel değerleme, etkin hukuki danışmanlık ve uzlaşma odaklı yaklaşım, kentsel dönüşümün başarıya ulaşmasının temel unsurlarıdır.

Not: Bu makale, hukuki konulara ilgi duyan kişilerin genel bilgilendirilmesi amacıyla hazırlanmıştır; ve hukuki danışmanlık yerine geçmez Kapsamlı bir kaynak olma iddiası taşımaz ve yasal tavsiye olarak değerlendirilmemelidir.