Kentsel Dönüşümde İnşaat Firması İflas Ederse Arsa Sahiplerinin Hakları Ne Olur?

Artan iflas vakaları, kentsel dönüşüm projelerinde arsa sahipleri için yeni riskleri gündeme taşıyor

Türkiye’de özellikle büyükşehirlerde yürütülen kentsel dönüşüm projeleri, son yıllarda hem ekonomik dalgalanmalar hem de sektörel yapısal sorunlar nedeniyle ciddi sekteye uğramaya başladı. Müteahhit firmaların kötü yönetimi, aşırı iş yüklenmesi, finansman krizi ya da firma sahibinin vefatı gibi nedenlerle projelerin yarım kalması artık sık rastlanan bir durum. Bu tablo, arsa sahiplerinin “Peki firma iflas ederse haklarımız ne olacak?” sorusunu her zamankinden daha kritik hâle getiriyor.

İflas Durumunda Hak Sahiplerini Bekleyen Riskler

Bir yüklenici firmanın iflas etmesi veya işi yapamayacak duruma gelmesi halinde, arsa sahipleri farklı türden zararlarla karşılaşabiliyor. Uzmanlara göre bu zararlar genellikle şu başlıklarda toplanıyor:

·         Teslim edilememe: İnşaat yarım kalıyor ya da hiç tamamlanamıyor. Hak sahipleri sözleşmede vaat edilen konutlara kavuşamıyor.

·         Eksik veya kusurlu işler: İnşaat belirli bir seviyeye gelmiş olsa bile, ayıplı veya eksik yapılar nedeniyle binanın kullanımı mümkün olmuyor.

·         Maddi zararlar: Gecikme nedeniyle kira ödeme, yeni ev arama ya da finansman maliyetleri ortaya çıkıyor.

·         Tapu ve arsa payı sorunları: Sözleşmelerde yükleniciye devredilmiş paylar, iflas masasına dâhil olabiliyor. Bu durum maliklerin haklarını zayıflatıyor.

·         İflas sırası riski: Arsa sahipleri alacaklı olsalar da, iflas masasında teminatlı alacaklılara göre geride kalabiliyorlar.

Bu nedenle, projeye imza atan maliklerin sadece inşaat sürecine değil, sözleşmedeki teminat koşullarına da büyük önem vermesi gerekiyor.

Hak Sahipleri Ne Yapabilir?

İflas durumunda arsa sahiplerinin önünde birden fazla hukuki yol bulunuyor. Ancak her adımın belirli süreler ve şartlar içinde atılması büyük önem taşıyor:

1.       İhtarname gönderilerek temerrüt süreci başlatılabilir. Müteahhidin işi durdurması veya teslim sürelerini aşması hâlinde ihtar çekilmesi, fesih sürecinin önünü açar.

2.       Sözleşmeden dönme ya da fesih talebi gündeme gelebilir. Yüklenicinin yükümlülüklerini ihlali hâlinde maliklerin sözleşmeden dönme hakkı doğar.

3.       İflas masasına alacak kaydı yapılmalıdır. Müteahhit resmen iflas ettiğinde, maliklerin alacaklı olarak iflas masasına başvurması gerekir.

4.       Tazminat davaları açılabilir. Gecikmeden kaynaklanan kira giderleri veya zararlar için tazminat talep edilebilir.

5.       Projeyi tamamlatma yolları araştırılabilir. Belediyeler veya Bakanlık devreye girebilir; yeni yükleniciyle anlaşma gibi çözümler gündeme gelebilir.

Avukatlar, bu süreçlerin bireysel değil, toplu hareketle yürütülmesinin önemli olduğuna dikkat çekiyor. Hak sahiplerinin ortak hareket etmesi, hem dava masraflarını azaltıyor hem de müzakere gücünü artırıyor.

Yasal Çerçevede Güncel Değişiklikler

Kentsel dönüşümde paydaş karar süreçlerinde 2025 yılı itibarıyla önemli bir değişiklik yapıldı. 7471 sayılı Kanun ile artık projelere başlanabilmesi için maliklerin salt çoğunluğu (%50+1) yeterli olacak. Önceden geçerli olan 2/3 çoğunluk şartı kaldırıldı. Bu değişiklik, projelerin daha hızlı başlamasını hedeflese de, iflas ve sözleşme uyuşmazlıklarında yeni güç dengelerini beraberinde getiriyor.

Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri Borçlar Kanunu hükümlerine tabi olmanın yanında 6306 sayılı Kanun kapsamındaki özel hükümlere de tabidir. Bu nedenle, iflas durumlarında sıradan bir özel hukuk sözleşmesinden daha karmaşık bir hukuki çerçeve devreye girer.

Sözleşme Aşaması Hayati Önemde

Kentsel dönüşüm projelerinde yüklenici firmaların iflas etmesi, yalnızca teknik bir sorun değil; hak sahipleri açısından yıllarca sürebilecek maddi ve hukuki bir mücadele anlamına geliyor. Uzmanlar, bu nedenle sözleşme yapılmadan önce güçlü teminatlar, banka garantileri ve tapu şerhleriyle projeye girilmesinin önemini vurguluyor.

Proje sürecinde yaşanabilecek olası temerrüt veya iflas durumlarında ise hızlı hareket etmek, süreleri kaçırmamak, iflas masasına zamanında başvurmak ve mümkünse arsa sahiplerinin birlikte hareket etmesi, hak kayıplarını en aza indirmek açısından kritik.

📝 Not: Bu makale, bilgilendirme amacı taşımaktadır. Her somut olayın koşulları farklı olabileceğinden, olası uyuşmazlıklarda uzman bir avukata danışılması tavsiye edilir.