KİRACININ TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYALI OLARAK TAHLİYESİ

Hukuki Çerçeve, Geçerlilik Şartları ve Uygulamadaki Güncel Yaklaşımlar

Kiralanan taşınmazın tahliyesi, özellikle son yıllarda konut ve işyeri kiralarında en çok uyuşmazlık doğuran alanlardan biri hâline gelmiştir. Kiracının tahliyesi; hem kiraya veren hem de kiracı bakımından ciddi ekonomik ve hukuki sonuçlar doğurmakta, bu nedenle sürecin kanuna ve yargı içtihatlarına uygun şekilde yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümleri, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı ekonomik ve sosyal açıdan korunmaya ihtiyaç duyan taraf olarak kabul eden bir sistem üzerine kuruludur. Bu koruyucu yaklaşımın en belirgin yansımaları şunlardır:

• Belirli süreli kira sözleşmeleri sürenin sonunda kendiliğinden sona ermez; kiracı sözleşmeyi uzatma imkânına sahiptir.

• Kiraya veren, sözleşmeyi dilediği gibi feshedemez; tahliye ancak kanunda açıkça sayılan sebeplere dayanılarak talep edilebilir.

• Kiracı aleyhine kanuna aykırı sözleşme hükümleri geçersizdir.

• Kira bedelinin artırılması ve tahliye sebepleri kanuni sınırlar içindedir.

Buna karşılık kanun, kiraya verene de istisnai ve sınırlı bazı tahliye imkânları tanımıştır. Bu imkânlardan biri —ve uygulamada en çok tartışma konusu olanı— kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği tahliye taahhüdüne dayalı tahliye yoludur

Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Tahliye Anlamına Gelir mi?

Uygulamada sıkça yapılan hatalardan biri, kira sözleşmesinin belirli süreli olarak yapılmasının, sürenin sonunda taşınmazın kendiliğinden geri alınabileceği düşüncesidir. Oysa Türk Borçlar Kanunu’na göre belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin sonunda kiraya veren açısından kendiliğinden sona ermez.

Kanun, sözleşmeyi sürenin sonunda sona erdirme yetkisini esasen kiracıya tanımıştır. Kiracı, kira bedelini ödediği ve sözleşmeye aykırı davranmadığı sürece kiralananı kullanmaya devam edebilir. Kiraya verenin bu genel korumayı aşabilmesi ise ancak kanunda öngörülen özel tahliye sebeplerinin varlığı hâlinde mümkündür.

Tahliye Taahhüdü ve Genel Kuralın İstisnası

Kiraya veren açısından bu genel kuralın en önemli istisnası tahliye taahhüdüdür. Kiracı, belirli bir tarihte kiralanan konutu veya işyerini boşaltacağını açık ve geçerli bir şekilde taahhüt etmişse, kiraya veren bu taahhüde dayanarak tahliye sürecini başlatabilir.

Tahliye taahhüdü, kiracının kanundan doğan sözleşmeyi uzatma hakkından feragat etmesi anlamına geldiği için, hem kanun hem de Yargıtay uygulaması tarafından sıkı şekil ve geçerlilik denetimine tabi tutulmaktadır.

Tahliye Taahhüdüne Dayanılarak Tahliye Yolları

Geçerli bir tahliye taahhüdünün varlığı, kiraya verene kiracıyı doğrudan çıkarma yetkisi vermez; ancak tahliyeyi sağlamak üzere hukuki yollara başvurma hakkı tanır.

Türk Borçlar Kanunu m.352 uyarınca kiraya verenin iki temel seçeneği bulunmaktadır:

1. Tahliye Davası Açılması

Kiraya veren, taahhütte belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.

2. İcra Dairesi Yoluyla Tahliye

Kiraya veren, tahliye taahhüdüne dayanarak icra dairesi aracılığıyla da tahliye talep edebilir. Son dönemde uygulamada, icra yolunun daha hızlı sonuç vermesi sebebiyle bu yolun daha sık tercih edildiği görülmektedir.

Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhüdü, yalnızca varlığıyla değil, kanuna ve yerleşik yargı içtihatlarına uygunluğu ile sonuç doğurur. Aşağıda yer alan şartlardan herhangi birinin eksikliği hâlinde taahhüt geçersiz kabul edilmektedir.

Yazılı Şekil Zorunluluğu

Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olarak düzenlenmelidir. Kanun, adi yazılı şekli yeterli görmüştür; noter onayı zorunlu değildir.

Bununla birlikte uygulamada noter huzurunda düzenlenen taahhütlerin, inkâr ve itiraz ihtimalini önemli ölçüde azalttığı, hem icra hem de yargılama sürecini kolaylaştırdığı kabul edilmektedir.

Taahhüdün Kiracı Tarafından Verilmesi

Tahliye taahhüdü, yalnızca kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı tarafından verilebilir. Kiracının eşi, aile bireyleri veya üçüncü kişiler bu taahhüdü geçerli şekilde imzalayamaz.

Kiracı adına imza atılacaksa, vekilin özel yetkiyle donatılmış olması gerekir. Genel vekâletname bu işlem için yeterli kabul edilmez.

Tahliye Tarihinin Açık ve Belirli Olması

Taahhütte, taşınmazın hangi tarihte boşaltılacağı tereddüde yer vermeyecek şekilde belirtilmelidir. Gün–ay–yıl şeklindeki tarihler en güvenli yöntemdir.

Bununla birlikte Yargıtay, “Temmuz 2024” gibi ifadeleri, ayın son günü olarak yorumlayarak geçerli kabul edebilmektedir. Ancak muğlak ve yoruma açık ifadeler taahhüdü geçersiz kılar.

Tahliye tarihinin, kira süresinin bitiminden önce veya sonra belirlenmesi mümkündür.

Serbest ve Sakatlanmamış İrade

Tahliye taahhüdü, hata, hile veya korkutma altında verilmişse iptal edilebilir nitelik taşır. Kiracı, bu tür bir irade sakatlığı varsa, durumu öğrendiği tarihten itibaren bir yıl içinde taahhüdü iptal edebilir.

Bu süre içinde iptal edilmezse, taahhüt geçerliliğini korur.

Taahhüdün Kira Sözleşmesinden Sonra Verilmesi

Tahliye taahhüdünün geçerliliği bakımından en kritik noktalardan biri, ne zaman alındığıdır. Taahhüt, kira sözleşmesinin imzalanmasından ve kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmelidir.

Kira sözleşmesiyle eş zamanlı veya öncesinde alınan taahhütler, ileri tarih içerse dahi geçersiz sayılmaktadır. Bu düzenleme, kiracının zor durumda bırakılmasını önlemeyi amaçlamaktadır.

Cezai Şart ve Tahliye Taahhüdü İlişkisi

Taraflar, tahliye taahhüdüne uyulmaması hâli için cezai şart öngörebilir. Ancak cezai şartın fahiş olması hâlinde bu hüküm geçersiz sayılır.

Cezai şartın geçersizliği, tahliye taahhüdünün geçerliliğini ortadan kaldırmaz. Taahhüt geçerli kalır; yalnızca cezai şart uygulanmaz.

Tahliye Taahhüdünün Sona Erdirilmesi ve Geçersizlik İddiası

Geçerli bir tahliye taahhüdü, tarafların karşılıklı iradesiyle sona erdirilebilir. Bu anlaşmanın yazılı yapılması zorunlu değildir; ancak ispat kolaylığı açısından yazılı yapılması önerilir.

Geçersizlik iddiası ise her zaman ileri sürülebilir. Kiracı, kendisine karşı başlatılan tahliye sürecinde bu iddiayı savunma olarak öne sürebileceği gibi, ayrıca tespit davası da açabilir.

Birden Fazla Kiracı ve Alt Kira Hâlleri

Kiralananın birden fazla kiracısı varsa, tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için tüm kiracıların bu taahhütte bulunması gerekir. Eksik imzalı taahhütlere dayanılarak tahliye kararı verilemez.

Alt kira durumunda ise, asıl kiracıdan alınan tahliye taahhüdü doğrudan alt kiracıya karşı ileri sürülemez. Ancak asıl kiracı hakkında verilen tahliye kararı, sonuçları itibarıyla alt kiracıyı da etkiler.

Süreler ve Hak Kaybı Riski

Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmaz veya icra yoluna başvurulmazsa, kiraya veren bu hakkını kaybeder.

Türk Borçlar Kanunu m.353 uyarınca, bu süre içinde kiracıya tahliye davası açılacağına dair ihtarname gönderilmesi hâlinde, dava açma hakkı bir kira yılı boyunca korunur. Uygulamada bu yol, hak kaybını önlemek açısından önemlidir.

Not: Bu makale, hukuki konulara ilgi duyan kişilerin genel bilgilendirilmesi amacıyla hazırlanmıştır; ve hukuki danışmanlık yerine geçmez Kapsamlı bir kaynak olma iddiası taşımaz ve yasal tavsiye olarak değerlendirilmemelidir.