Konut ve Çatılı İşyerlerinde Kirasını Ödemeyen veya Eksik Ödeyen Kiracının Tahliyesi

Türkiye’de konut ve çatılı işyeri kiralarında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kiracının kira bedelini hiç ödememesi ya da eksik ödemesidir. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi, kiraya veren açısından ciddi mağduriyetler doğurabilmektedir. Bu sebeple, İcra ve İflas Kanunu’nda kiraya verenlerin hızlı bir şekilde haklarını alabilmeleri için “ilamsız tahliye takibi” adı verilen özel bir yol öngörülmüştür.

İlamsız Tahliye Takibi Nedir?

İlamsız tahliye takibi, kiracının kira bedelini ödememesi ya da eksik ödemesi durumunda, kiraya verenin icra dairesine başvurarak hem kira alacağını tahsil etmek hem de kiracının tahliyesini sağlamak amacıyla başvurabileceği bir yoldur.

Bu takipte icra müdürlüğü, kiracıya Örnek 13 numaralı ödeme emri gönderir. Ödeme emrinde:

·         Kiracının borca veya sözleşmedeki imzaya 7 gün içinde itiraz edebileceği,

·         İtiraz etmezse borcu ödemek için 30 günlük süresi olduğu,

·         Bu süreler içinde ödeme yapılmaz veya itiraz edilmezse tahliyenin gündeme geleceği açıkça belirtilir.

Sürecin İşleyişi

1. Takip Talebi

Kiraya veren, icra dairesine başvurarak kira alacaklarını içeren bir takip talebi verir. Bu takipte mutlaka “tahliye” ibaresi bulunmalıdır. Aksi takdirde mahkeme tahliye kararı vermez.

2. Ödeme Emri ve Kiracının Hakları

Kiracıya ödeme emri tebliğ edildiğinde:

·         7 gün içinde borca veya imzaya itiraz edebilir.

·         30 gün içinde kira borcunu ödeyebilir.

3. Kiracının İtiraz Senaryoları

·         Hiç itiraz etmez, 30 gün içinde de ödeme yapmazsa: Kiraya veren hem haciz talep edebilir hem de İcra Hukuk Mahkemesi’nde 6 ay içinde tahliye davası açabilir.

·         Borca itiraz eder, imzaya etmezse: Takip durur. Kiraya veren, itirazın kaldırılması ve tahliye için dava açar.

·         Hem borca hem imzaya itiraz ederse: Takip yine durur. Bu kez imza tartışmalı hale geldiği için dava Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Eğer sözleşme noterlikte düzenlenmiş veya imzası onaylanmışsa, dava yine İcra Hukuk Mahkemesi’nde açılabilir.

·         Borcu 30 gün içinde öderse: Tahliye gerçekleşmez, kira ilişkisi devam eder. Ancak kiracı aynı kira yılı içinde tekrar borcunu geciktirirse, “iki haklı ihtar” nedeniyle tahliye davası gündeme gelebilir.

4. Mahkeme Kararı ve Tahliye

Mahkeme tahliye kararı verdiğinde, kararın kiracıya tebliğinden itibaren 10 gün süre tanınır. Bu süre içinde kiracı taşınmazı boşaltmazsa icra müdürlüğü zorla tahliye uygular.

Kiracının uygulamada sıkça başvurduğu bir yöntem, 3 aylık kira bedelini icra dairesine teminat olarak yatırıp tahliyeyi istinaf aşamasına kadar erteletmesidir.

Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

·         Fer’i alacaklar (faiz, icra masrafı, vekâlet ücreti) ödenmezse tahliye sebebi olmaz. Tahliye yalnızca kira bedelinin ödenmemesine dayanır.

·         Takip talebinde kira bedelleri ve dönemleri ayrı ayrı gösterilmelidir.

·         Kiracının birden fazla olması durumunda icra takibi tüm kiracılara yöneltilmelidir.

·         Aidat borçları da tahliye sebebi olabilir. Ancak önce bina yönetimine ödeme yapılmalı, ardından kiracıya icra takibi yöneltilmelidir.

·         Döviz cinsinden kira sözleşmeleri için dikkatli olunmalıdır. Yargıtay, dövizli kira bedellerine dayalı tahliye taleplerinde şekil eksiklikleri nedeniyle sıkça ret kararı verebilmektedir.

Kira borcunun ödenmemesi, kiraya veren için ciddi bir mağduriyet sebebidir. Ancak kanun koyucu, ilamsız tahliye takibi yoluyla kiraya verene hızlı ve etkin bir çözüm sunmuştur.

Bu süreçte, takip talebinin doğru hazırlanması, ödeme emrinin içeriğinin eksiksiz olması ve sürelerin kaçırılmaması kritik önem taşır. Aksi halde kiraya verenin tahliye talebi reddedilebilir ve ciddi hak kayıpları doğabilir.

Tahliye süreçlerinde mutlaka uzman bir avukattan destek almak, hem sürecin hızlanmasını sağlar hem de usul hataları nedeniyle doğabilecek kayıpları önler.

Not: Bu makale, hukuki konulara ilgi duyan kişilerin genel bilgilendirilmesi amacıyla hazırlanmıştır; ve hukuki danışmanlık yerine geçmez Kapsamlı bir kaynak olma iddiası taşımaz ve yasal tavsiye olarak değerlendirilmemelidir.