Site ve Apartman Yönetimlerinde Olağan Genel Kurul Dönemi
- patikahukuk
- 29 Tem 2025
- 5 dakikada okunur
Güncelleme tarihi: 8 Mar
Yazlık site ve apartmanlarda yönetim meselesi, çoğu zaman yılın yalnızca birkaç ayında yoğunlaşan fiilî kullanım nedeniyle, şehir içindeki apartman yönetiminden daha farklı sorunlar üretir. Kat maliklerinin önemli bir kısmının başka şehirlerde yaşaması, bağımsız bölümlerin sezonluk kullanılması, vekâletle temsilin yaygınlaşması ve aidat–bakım giderlerinin özellikle yaz aylarında artması, genel kurul toplantılarının hem usul hem de içerik bakımından daha dikkatli yürütülmesini gerekli kılar. Bu nedenle yazlık yerleşimlerde olağan genel kurul, yalnızca şekli bir toplantı değil; yönetimin meşruiyetini, bütçenin geçerliliğini ve alınan kararların uygulanabilirliğini belirleyen temel hukuki zemindir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat malikleri kurulu, yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Yönetim planında toplantı zamanı ayrıca belirlenmişse o tarihte; böyle bir belirleme yoksa her takvim yılının ilk ayı içinde olağan toplantı yapılır. Bu kural, yazlık sitelerde sıkça görülen “malikler yazın geliyor, toplantıyı temmuzda yapalım” yaklaşımının her zaman hukuken güvenli olmadığını gösterir. Çünkü yönetim planında farklı bir tarih yoksa, olağan toplantının ocak ayı içinde yapılması gerekir; aksi halde toplantının hukuki dayanağı tartışmalı hale gelebilir.
Toplantının usulüne uygun çağrılması da en az toplantı zamanı kadar önemlidir. Kanun, önemli bir sebep ortaya çıktığında yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine kurulun her zaman toplantıya çağrılabileceğini kabul eder. Bunun için toplantı tarihinden en az on beş gün önce, tüm kat maliklerine imza karşılığı çağrı yapılması veya taahhütlü mektup gönderilmesi gerekir. Ayrıca ilk çağrıda, ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da gösterilmelidir. Uygulamada özellikle yazlık sitelerde WhatsApp mesajı, e-posta ya da ilan panosu duyurusu yeterli sanılabilmektedir; ancak bunlar tek başına her zaman kanundaki çağrı şartını karşıladığı kabul edilen yöntemler değildir. Bu nedenle yönetim planında elektronik çağrıya açık hüküm yoksa, klasik ve ispatlanabilir çağrı usulüne bağlı kalmak daha güvenlidir.
Yeter sayı bakımından temel kural, kat malikleri kurulunun kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanması ve kararların oy çoğunluğuyla alınmasıdır. İlk toplantıda bu yeter sayı sağlanamazsa, en geç bir hafta içinde yapılacak ikinci toplantıda kararlar toplantıya katılanların oy çoğunluğuyla verilebilir. Ne var ki bu ikinci toplantı serbest bir karar alanı yaratmaz; kanunda bazı karar türleri için ayrıca daha yüksek nisaplar öngörülmüştür. Dolayısıyla yazlık sitelerde ikinci toplantının daha düşük katılımla yapılabiliyor olması, her konuda kolayca karar alınabileceği anlamına gelmez. Özellikle yönetim planı değişikliği, ortak yerlerde esaslı değişiklik, faydalı ilave ya da bazı yapısal müdahalelerde özel nisaplar ayrıca değerlendirilmelidir.
Yazlık sitelerde en sık tartışma çıkan alanlardan biri, toplantının kimler tarafından ve nasıl temsil edildiğidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda her kat malikinin, arsa payı oranından bağımsız olarak bir oy hakkı vardır. Bir kişinin birden çok bağımsız bölümü varsa her bölüm için ayrıca oy kullanabilirse de toplam oyu bütün oyların üçte birini aşamaz. Bu sistem, yazlık sitelerde büyük mülkiyet kümelerine sahip bazı maliklerin kurul üzerindeki etkisini sınırlandırır. Bu nedenle oy hesabı yapılırken yalnızca bağımsız bölüm sayısına değil, kanundaki üst sınıra da dikkat edilmelidir.
Olağan genel kurulun pratikte en önemli gündemi çoğu zaman yönetici seçimi, işletme projesinin değerlendirilmesi, aidat ve avansların belirlenmesi, geçmiş dönem hesabının ibrası ve yeni dönem bakım–onarım programıdır. Kanuna göre kat malikleri, yönetimi kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik kurula verebilir. Ana taşınmazda sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla seçilir ve her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır. Bu yönüyle olağan genel kurul, yazlık sitelerde yönetimin hukuken tazelenmesini sağlayan zorunlu mekanizmadır.
Yöneticinin görevleri arasında, kurul kararlarını yerine getirmek, ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için gerekli tedbirleri almak, sigorta işlemlerini yürütmek ve giderler için avans toplamak yer alır. Mevcut yürürlükteki sistemde, yönetim planında aksine hüküm yoksa yönetici, yılın ilk ayında maliklerden avans toplayabilir. Bununla birlikte uygulamada özellikle yazlık sitelerde aidat miktarı ve ek ödeme talepleri sık sık ihtilaf yaratmaktadır. Bu nedenle olağan genel kurul gündeminde bütçe ve işletme projesinin açık, denetlenebilir ve kalem kalem gösterilmiş olması büyük önem taşır. Aksi halde alınan kararların sonradan iptal davasına veya hesap uyuşmazlığına konu olması kolaylaşır.
İşletme projesi bakımından yürürlükteki kural, yöneticinin atanır atanmaz bir işletme projesi hazırlayıp kat maliklerine sunmasıdır. Bu projede yıllık tahmini gelir–giderler, her malik bakımından düşecek tahmini gider payı ve verilmesi gereken avans miktarı gösterilir. Maliklerden biri bu projeye, kendisine taahhütlü mektupla bildirilmesinden itibaren on beş gün içinde itiraz ederse, durum kat malikleri kurulunca incelenir; süresinde itiraz edilmezse proje kabul edilmiş sayılır ve bir yıl yürürlükte kalır. Dolayısıyla bugün için işletme projesi her durumda baştan genel kurul kararıyla doğmaz; yöneticinin hazırladığı proje, itiraz edilmezse kendiliğinden sonuç doğurabilir.
Tam da bu noktada 2026 başındaki kanun teklifi dikkat çekmektedir. TBMM kaynaklarına göre teklif, yöneticinin toplayacağı avans miktarının kat malikleri kurulunca onaylanmasını, işletme projesinin genel kurulda kabul edilmesini ve kabul edilmiş proje yoksa yönetici tarafından geçici proje hazırlanmasını öngörmektedir. Ancak bu düzenleme, Mart 2026 itibarıyla kanunlaşmış yürürlük kuralı değildir; TBMM kayıtlarında teklifin komisyon sürecini geçtiği, fakat hâlen gündemde olduğu ve 4 Mart 2026 tarihli Genel Kurul birleşiminde de ertelendiği görülmektedir. Bu nedenle bugün için uygulamada hâlâ mevcut Kat Mülkiyeti Kanunu metni esas alınmalıdır; fakat yakın dönemde aidat ve bütçe kararlarının daha sıkı genel kurul denetimine bağlanması ihtimali göz ardı edilmemelidir.
Yazlık sitelerde olağan genel kurulun en sorunlu alanlarından biri de toplantının fiilen “tatil sezonuna” göre şekillendirilmesidir. Oysa hukuki bakımdan toplantının geçerliliği, maliklerin fiilen sitede bulunmasına değil; çağrının usulüne uygun yapılmasına, gündemin açık olmasına, nisapların doğru hesaplanmasına ve kararların usulüne göre tutanağa geçirilmesine bağlıdır. Bu sebeple, maliklerin çoğunun yazlıkta bulunmadığı bir dönemde yapılan toplantı tek başına geçersiz sayılmaz; fakat çağrı eksikliği, vekâlet tartışmaları, hazirun cetvelindeki hatalar ve karar defteri eksiklikleri varsa, alınan kararlar ciddi biçimde tartışmalı hale gelir.
Bir diğer önemli konu da denetimdir. Kat malikleri kurulu, yöneticinin tutumunu sürekli denetleyebilir ve haklı sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında özel bir zaman yoksa, denetim üç ayda bir yapılır. Ayrıca denetçi veya denetim kurulu, yönetim planında belirtilen zamanda; böyle bir zaman yoksa her takvim yılının birinci ayı içinde kurula rapor sunar ve bu raporun bir örneği kat maliklerine gönderilir. Yazlık site yönetimlerinde sıklıkla görülen “sezon bitsin, sonra bakarız” anlayışı bu denetim yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Özellikle yüksek bakım gideri, güvenlik, havuz, peyzaj ve personel ödemeleri bulunan sitelerde denetim raporunun düzenli hazırlanması, olası sorumluluk tartışmalarını azaltır.
Sonuç olarak, yazlık site ve apartmanlarda olağan genel kurul toplantıları bakımından 2025–2026 döneminde esaslı ve kesinleşmiş yürürlük değişikliğinden söz etmek için henüz erken görünmektedir. Mevcut durumda temel çerçeve yine Kat Mülkiyeti Kanunu’nun toplantı zamanı, çağrı, nisap, yönetici seçimi, işletme projesi ve denetim hükümleridir. Ancak 2026 başında Meclis gündemine gelen teklif, özellikle aidat ve işletme projesi alanında daha kurumsal, daha şeffaf ve genel kurul merkezli bir modele geçilmek istendiğini göstermektedir. Bu nedenle yazlık sitelerde yönetimlerin, henüz zorunlu olmasa bile, toplantı çağrılarını daha ispatlı biçimde yapmaları; işletme projelerini genel kurul gündemine açıkça almaları; avans ve aidat kalemlerini ayrıntılı göstermeleri; karar ve denetim belgelerini düzenli tutmaları, ileride doğabilecek hukuki ihtilafları azaltacak en güvenli yol olacaktır.
Kaynaklar
Yorumlar