Yeni Edindiğiniz Taşınmazda Kiracıyı Tahliye Edebilir Misiniz?

Yeni Edinim Nedeniyle Tahliye Davası

Kiraya veren, bazı özel durumlarda kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, malikin taşınmazı sonradan edinmesi hâlinde — belirli koşullar sağlandığında — kiracının tahliyesini isteyebilmesine imkân tanır.

Yasal Çerçeve

Kanun, taşınmazı sonradan satın alan veya başka bir yolla mülkiyetine geçiren kişiye, kendisi ya da yakınları için konut veya işyeri ihtiyacı doğduğunda tahliye davası açma hakkı tanır. Bu hak, kiracının barınma güvencesini zedelememek adına sıkı prosedürlere bağlanmıştır.

“Yeni Edinim” Kavramı

“Yeni edinim”, taşınmazın malikinin değişmesi anlamına gelir. Satış, bağış, miras gibi yollarla gerçekleşebilir. Yeni malik, kira sözleşmesine TBK m. 310 gereği katlanmak zorundadır; ancak kanun, meşru ve zorunlu ihtiyaç hâlinde istisnai bir çıkış kapısı bırakır.

Yeni edinim sebebiyle tahliye davasında başarıya ulaşmak, hem kanunun öngördüğü koşulların eksiksiz yerine getirilmesine hem de ihtiyacın samimiyetle kanıtlanmasına bağlıdır. Öncelikle davacının tapu sicilinde malik olarak kayıtlı olması gerekir; malik sıfatı taşımayan kişi bu davayı açamaz. Ardından, malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek, samimi ve zorunlu bir konut ya da işyeri gereksiniminin bulunması şarttır. Bu gereksinimin varlığı, aile nüfus kayıtları, ikametgâh belgeleri, işyeri açma ruhsatı, faaliyet adresi gibi somut delillerle ispatlanmalıdır; salt beyan yeterli görülmez. Edinimden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı ihtar gönderilmesi hak düşürücü bir süre olarak düzenlenmiştir; süre geçirilirse tahliye hakkı sona erer. Bildirimi takiben tahliye davası, en erken altı aylık sürenin bitiminde veya kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde açılabilir.

Yargı uygulaması, başka boş konutu bulunan ya da ihtiyacını daha az külfetli yollarla karşılayabilecek maliklerin taleplerini genellikle samimiyetsiz bularak reddetmektedir. Şirketler adına açılacak davalarda ise ihtiyaç iddiasının şirket amacına uygunluğu yönetim kurulu kararı, ticaret sicil kaydı gibi belgelerle ayrıca doğrulanmalıdır. Bu nedenle yeni malik, hak düşürücü sürelere titizlikle uymalı, ihtiyaç iddiasını objektif belgelerle desteklemeli ve davayı doğru zamanda açmalıdır; aksi hâlde dava reddedilir ve kira sözleşmesi devam eder. Sürelerin takibi ve ispat yükünün eksiksiz yerine getirilmesi için profesyonel hukuki destek alınması, olası hak kayıplarını önlemek bakımından önem taşır.

ÖZETLE

Tahliye İçin Gerekli Koşullar

Koşul	Açıklama
Malik Sıfatı	Davacının tapu sicilinde malik olarak kayıtlı olması gerekir.
Samimi İhtiyaç	Malik, eşi, alt soy-üst soy veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek, samimi ve zorunlu bir konut/işyeri ihtiyacı bulunmalıdır.
Yazılı Bildirim	Edinimden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa dava hakkı düşer.
Dava Zamanlaması	Bildirimden sonra en erken altı ayın bitiminde tahliye davası açılabilir. Alternatif olarak, kira yılının sonunda, bitimden itibaren bir ay içinde dava açmak da mümkündür.

Uygulamadaki Ölçütler

• İspat Yükü: İhtiyaç iddiası salt beyana bırakılamaz; aile nüfus kayıtları, işyeri belgeleri, ikametgâh veya faaliyet adresi gibi somut verilerle desteklenmelidir.

• Emsal Kararlar: Yargı, başka boş konutu bulunan veya aynı ihtiyacı daha az külfetli yolla karşılayabilecek maliklerin dava talebini samimiyetsiz sayabilmektedir.

• Tüzel Kişiler: Şirketler kendi faaliyetleri için tahliye talep ettiğinde, bu ihtiyacın şirket amacıyla uyumlu olduğunu yönetim kurulu kararı, ticaret sicil kaydı vb. belgelerle kanıtlamak zorundadır.

Sonuç Olarak;

Yeni edinim sebebiyle tahliye, kiracının sözleşmeden doğan korumasını sınırlayan istisnai bir düzenlemedir. Yeni malik:

1. Sürelere harfiyen uymalı,

2. İhtiyacını objektif kanıtlarla belgelemeli,

3. Davayı doğru zamanda açmalıdır.

   
   

Bu adımlar özenle takip edilmezse, dava reddedilebilir ve kiracının sözleşmesi devam eder. Kiraya verenin, hak düşürücü süreler ve ispat yükü konusunda profesyonel hukuki destek alması, olası hak kayıplarını önlemek açısından önemlidir.

Not: Bu makale, hukuki konulara ilgi duyan kişilerin genel bilgilendirilmesi amacıyla hazırlanmıştır; ve hukuki danışmanlık yerine geçmez Kapsamlı bir kaynak olma iddiası taşımaz ve yasal tavsiye olarak değerlendirilmemelidir.