Kira Tespit Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular Rehberi

2025 yılı itibarıyla kira tespit davaları, hem kiracılar hem de kiraya verenler için önemli bir hukuki araç olmaya devam etmektedir. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. ve 345. maddeleri çerçevesinde düzenlenen bu davalar, kira bedelinin piyasa koşullarına ve yasal sınırlara uygun şekilde belirlenmesini amaçlar. Aşağıda, güncel mevzuat ve uygulamalar ışığında sıkça sorulan soruları ve yanıtlarını bulabilirsiniz:

1. Kira tespit davası nedir?

Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına, emsal kiralara ve yasal sınırlara göre mahkeme tarafından yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Bu dava, kira sözleşmesini sona erdirmez; yalnızca kira bedelini günceller.

2. Kira tespit davasını kim açabilir?

Hem kiraya veren hem de kiracı, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olup olmadığını belirlemek amacıyla kira tespit davası açabilir. Kiraya veren, düşük kalan kira bedelinin artırılmasını; kiracı ise aşırı yüksek bedelin indirilmesini talep edebilir.

3. Kira tespit davası ne zaman açılır?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

4. Kira tespit davası ne kadar sürer?

Sulh Hukuk Mahkemesi’nde yürütülen bu davalar ortalama bir buçuk yıl sürebiliyor. Ancak bilirkişi incelemesi ve itiraz süreçleri bu süreyi uzatabilir.

5. Kira tespit davasında mahkeme hangi kriterlere bakar?

Mahkeme; TÜFE oranı, emsal kira bedelleri, taşınmazın konumu ve nitelikleri ile hakkaniyet ilkesini dikkate alarak kira bedelini belirler.

6. Kira tespit davası geriye dönük etkili olur mu?

Evet, dava yeni kira döneminden önce açılmışsa, karar o dönemin başından itibaren geçerli olur ve geriye dönük fark talep edilebilir.

7. %25 kira artış sınırı hâlâ geçerli mi?

Hayır. 7409 sayılı Kanun’un Geçici 1. maddesiyle getirilen %25 tavan artış uygulaması 2024 Temmuz itibarıyla sona ermiştir.

8. Kira uyarlama davası ile kira tespit davası arasındaki fark nedir?

Kira tespit davası, rayiç bedelin belirlenmesi içindir; uyarlama davası ise ekonomik değişiklik nedeniyle dengenin bozulduğu durumlarda açılır. Uyarlama davası olağanüstü koşullara dayanır, tespit davası ise düzenli piyasa dengesine.

9. Kira tespit davası açmak için avukat zorunlu mu?

Zorunlu değildir; ancak kira hukuku teknik bir alandır. Profesyonel destek alınmadığında davanın yanlış zamanlama veya yanlış türde açılması, hak kaybına yol açabilir. Bu nedenle uzman bir avukattan danışmanlık alınması tavsiye edilir.

10. Kira tespit davası devam ederken kiracı eski kirayı mı öder?

Evet, dava sonuçlanıncaya kadar kiracı mevcut sözleşmedeki kira bedelini ödemeye devam eder. Mahkeme kararı kesinleştiğinde fark, geriye dönük yasal faiziyle birlikte talep edilebilir.

11. Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?

Kira tespit davası, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

12. Kira tespit davası için harç ne kadar ödenir?

Kira tespit davasında harç, talep edilen yıllık kira farkı üzerinden hesaplanır. Örneğin, mevcut yıllık kira bedeli 120.000 TL ve talep edilen yeni yıllık kira bedeli 150.000 TL ise, yıllık kira farkı 30.000 TL olacaktır. Bu tutar üzerinden harç hesaplanır.

13. Kira tespit davası açılmadan önce ihtarname gönderilmeli mi?

Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesinde düzenlenen usule uygun olarak ihtarname gönderilmesi, kira tespit davasının açılması için elzem değildir. Ancak ihtarname gönderilmesi, mahkeme tarafından belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren hüküm ve sonuçlarını doğurmasına yardımcı olabilir.

14. Kira tespit davasında ıslah yapılabilir mi?

Kira tespit davasında, belirtilen kira bedelinin ıslah edilmesi mümkün değildir. Dava açılışı esnasında talep edilen kira bedeli, mahkeme tarafından dikkate alınacak ve dava sürecinde bu bedel üzerinden değerlendirme yapılacaktır.

Kira tespit davaları, ekonomik dalgalanmaların yoğun yaşandığı gayrimenkul piyasasında hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından önemli hukuki araçlardır. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. ve 345. maddeleri, adil kira dengesinin korunması amacıyla taraflara rayiç değer tespiti talep hakkı tanımaktadır. Yargıtay'ın istikrarlı kararları ise bu hakkın TÜFE sınırı, emsal kiralar ve hakkaniyet ilkesi çerçevesinde uygulanmasını güvence altına alır. Ancak dava süreci yalnızca sayısal hesaplama değil, zamanlama, dava türü seçimi ve delil sunum stratejisi açısından da yüksek teknik bilgi gerektirir. Yanlış dönemde veya yanlış hukuki nitelikte açılan davalar, ciddi hak kayıplarına ve geriye dönük farkların yitirilmesine neden olabilir.

Not: Bu bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. Kapsamlı bir kaynak olma iddiası taşımaz ve yasal tavsiye olarak değerlendirilmemelidir. Kişisel durumunuza özel hukuki danışmanlık için bir avukata başvurmanız önerilir.