2025’te Kira Tespit Davası: Yeni Dönemde Kiralar Nasıl Belirlenecek?

Türkiye’de 2025 yılı, kira hukuku açısından yeni bir dönemin başlangıcı oldu. 2022’den beri yürürlükte olan yüzde 25’lik kira artış sınırının sona ermesiyle birlikte, kira tespit davaları yeniden gündeme taşındı. Ev sahipleri, uzun süredir düşük kalan kira bedellerini piyasa rayicine yaklaştırmak isterken; kiracılar da ekonomik şartlar karşısında adil bir artış oranı arayışında.Peki 2025’te kira tespit davası nedir, kim açabilir, hangi şartlarda kira yeniden belirlenir?

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, kiralanan taşınmazın kira bedelinin piyasa koşullarına ve hakkaniyete uygun şekilde yeniden belirlenmesi için açılan davadır.Bu dava, kira sözleşmesi yürürlükteyken mevcut kira bedelinin rayiç değerin çok altında kalması durumunda devreye girer. Mahkeme, taşınmazın bulunduğu bölge, emsal kiralar, ekonomik göstergeler ve TÜFE oranı gibi unsurları birlikte değerlendirir.

2025’te Kira Artış Oranı ve TÜFE Uygulaması

2025 itibarıyla konut kiralarında yüzde 25 artış sınırı kaldırılmıştır. Artık kira artışları, 12 aylık ortalama TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranına göre yapılmaktadır.Ancak önemli bir nokta var: Kira tespit davalarında yalnızca TÜFE oranı dikkate alınmaz. Mahkeme, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesini de gözeterek yeni kira tutarını belirler. Bu nedenle, yüksek enflasyon dönemlerinde yalnızca TÜFE’ye dayalı artış, gerçek değeri yansıtmayabilir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Kira Tespit Davasında Dikkate Alınan Unsurlar

Mahkeme, kira tespitinde şu kriterleri birlikte değerlendirir:

• Emsal kira bedelleri: Aynı bölgede, benzer niteliklere sahip taşınmazların kira bedelleri incelenir.

• TÜFE oranı: 12 aylık ortalama TÜFE artışı referans alınır.

• Taşınmazın özellikleri: Konumu, yaşı, bakımı, bina tipi gibi fiziksel nitelikler belirleyicidir.

• Hakkaniyet ilkesi: Aşırı artışın kiracıyı mağdur etmemesi, düşük bedelin ev sahibini zarara uğratmaması amaçlanır.

Kira Tespit Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

1. Beş yıl şartını kontrol edin: Sözleşme başlangıç tarihi üzerinden 5 yıl geçmemişse dava açılamaz.

2. Yeni dönem öncesi bildirim yapın: Dava açmadan önce kiracıya yazılı bildirim (ihtar) yapılması gerekir. Ancak kiracı ile yapılan sözleşmede kira artış maddesi varsa ihtara gerek yoktur.

3. Emsal kira belgeleri toplayın: Aynı semtteki benzer dairelerin kira bedelleri delil olarak sunulabilir.

4. Arabuluculuk zorunluluğunu unutmayın: Birçok kira uyuşmazlığı için dava öncesi arabuluculuk başvurusu zorunludur.

5. Masrafları planlayın: Dava harçları, bilirkişi ücretleri ve avukatlık giderleri toplam maliyeti etkiler.

Kira Tespit Davası Sonucunda Kira Ne Zaman Artar?

Mahkeme kararıyla belirlenen yeni kira bedeli, genellikle davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren geçerli olur.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur

Kira Tespit Davası mı, Uyarlama Davası mı?

Kira bedelinin ekonomik şartlar nedeniyle aşırı düşük kaldığı durumlarda kira uyarlama davası da gündeme gelebilir.Ancak bu dava türü, olağanüstü ekonomik değişiklikler gibi durumlarda kullanılır.Kira tespit davası ise, sözleşmenin beş yılı doldurmasıyla açılır ve düzenli piyasa uyumu amacını taşır.Dolayısıyla her iki dava türü farklı hukuki temellere dayanır.

2025 Sonrası Kira Piyasasında Beklentiler

Uzmanlara göre, 2025 ve 2026 yıllarında kira tespit davalarının sayısında artış bekleniyor.Özellikle 2020–2021 yıllarında yapılan düşük bedelli sözleşmelerin beş yılını doldurmasıyla birlikte, çok sayıda ev sahibi rayiç kira bedeli talep etmeye hazırlanıyor.Bu nedenle hem kiracıların hem de mal sahiplerinin, süreci doğru yönetebilmek için hukuki danışmanlık almaları öneriliyor.

Kira Tespit Davası Artık Daha Önemli

2025 yılı itibarıyla, kira tespit davaları yalnızca kira artışını değil, piyasa adaletini de belirleyen bir mekanizma hâline geldi.Artık hem ev sahipleri hem kiracılar, TÜFE sınırını aşmadan, emsal değerlere ve hakkaniyete uygun bir kira bedelinin yargı yoluyla tespit edilmesini talep edebiliyor.

Kira hukukundaki bu dönüşüm, önümüzdeki dönemde hem yargı pratiğini hem de kira piyasasını yakından etkilemeye devam edecek.

Not: Bu makale, hukuki konulara ilgi duyan kişilerin genel bilgilendirilmesi amacıyla hazırlanmıştır; ve hukuki danışmanlık yerine geçmez Kapsamlı bir kaynak olma iddiası taşımaz ve yasal tavsiye olarak değerlendirilmemelidir.