Zorunlu Geçit Hakkı Davası Nedir?

Şartları, Bedel Hesabı ve Yargıtay Uygulamaları

Taşınmazın mülkiyet hakkından tam olarak yararlanılabilmesi, o taşınmazın genel yola uygun ve kesintisiz erişime sahip olması ile mümkündür. Ancak uygulamada, kadastro çalışmaları, ifraz ve taksim işlemleri veya fiilî yol değişiklikleri nedeniyle bazı taşınmazlar genel yola bağlantısını kaybedebilmektedir.

Bu gibi durumlarda, Türk Medeni Kanunu tarafından düzenlenen zorunlu geçit hakkı, taşınmaz malikine hukuki bir çözüm yolu sunmaktadır.

Geçit Hakkı Nedir?

Geçit hakkı; genel yola çıkmak için yeterli bağlantısı bulunmayan bir taşınmaz lehine, komşu taşınmazlar üzerinden bedel karşılığında tanınan ve tapuya tescil edilen ayni bir irtifak hakkıdır.

Bu hak sayesinde taşınmaz maliki, mülkiyet hakkını etkin şekilde kullanabilirken; aleyhine geçit hakkı tesis edilen taşınmaz maliki ise uğradığı zararın bedelini alma imkânına kavuşur.

Zorunlu Geçit Hakkının Hukuki Dayanağı

Zorunlu geçit hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 747. maddesinde, komşuluk hukukuna ilişkin hükümler arasında düzenlenmiştir.

Kanun hükmüne göre; genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan taşınmaz maliki, uygun bir bedel karşılığında komşularından geçit hakkı tanınmasını isteyebilir. Bu hak, öncelikle en uygun komşuya, mümkün olmazsa en az zarar görecek taşınmaz malikine karşı kullanılır.

Bu düzenlemenin temelinde fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesi yer almaktadır.

Geçit İhtiyacı Ne Zaman Doğar?

Zorunlu geçit hakkı talebinin kabul edilebilmesi için gerçek ve objektif bir ihtiyacın bulunması gerekir. Bu ihtiyaç iki şekilde ortaya çıkabilir:

Mutlak Geçit İhtiyacı

Taşınmazın genel yolla hiçbir bağlantısının bulunmaması hâlidir. Bu durumda geçit hakkı kurulması zorunludur.

Nispi Geçit İhtiyacı

Taşınmazın yola bağlantısı bulunmasına rağmen; yolun araç geçişine elverişli olmaması, aşırı dar olması veya fiilen kullanılamaması durumudur. Yargıtay, bu tür durumlarda somut olayın özelliklerinin dikkate alınması gerektiğini kabul etmektedir.

Zorunlu Geçit Hakkının Hukuki Niteliği

Zorunlu geçit hakkı;

·         Eşyaya bağlı ayni hak niteliğindedir

·         Tapu siciline tescil edilmesi zorunludur

·         Taşınmazın el değiştirmesi hâlinde yeni maliklere karşı da ileri sürülebilir

·         Talep üzerine doğar, mahkemece kendiliğinden kurulamaz

Zorunlu Geçit Hakkı Davasının Tarafları

Davacı

Lehine geçit hakkı kurulması istenen taşınmazın tapu maliki davacı sıfatını taşır.

·         Paylı mülkiyette paydaşlardan biri dava açabilir

·         Elbirliği mülkiyetinde tüm maliklerin davaya katılması zorunludur

Davalı

Aleyhine geçit hakkı tesis edilecek taşınmazın malikleri davalıdır.

·         Taşınmazın paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi olması hâlinde tüm maliklerin davaya dahil edilmesi gerekir

·         Dava sırasında mülkiyet değişirse, husumet yeni maliklere yöneltilerek yargılamaya devam edilir

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Zorunlu geçit hakkı davalarında:

·         Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi

·         Yetkili Mahkeme: Geçit hakkı kurulacak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir

Bu davalar malvarlığına ilişkin olup, dava değerine bakılmaksızın Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür.

Zorunlu Geçit Hakkı Kurulmasının Şartları

Taşınmazın Özel Mülkiyete Tabi Olması

Lehine ve aleyhine geçit hakkı kurulacak taşınmazların tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete konu olması gerekir. Kamuya ait sahipsiz alanlar ve meralar kural olarak geçit hakkına konu edilemez.

Gerçek ve Zorunlu Bir Geçit İhtiyacı

Geçit hakkı, şahsi kolaylık sağlamak amacıyla talep edilemez. Yalnızca halkın ortak kullanımına açık genel yola ulaşım için istenebilir.

Geçit Bedelinin Ödenmesi

Aleyhine geçit hakkı tesis edilen taşınmaz malikine tam bedel ödenmesi zorunludur.

Bedel belirlenirken:

·         Yolun kapladığı alanın rayiç değeri

·         Taşınmazdaki değer kaybı

·         Gelir azalması

·         Ağaç, yapı ve tesislerin bedeli

birlikte değerlendirilir. Belirlenen bedel, mahkemece hükümden önce depo edilir.

Geçit Güzergâhı Nasıl Belirlenir?

Mahkeme, geçit güzergâhını belirlerken;

·         En az zarar verecek taşınmazı

·         Taşınmazın bütünlüğünü bozmayacak hattı

·         Kesintisiz ve hukuken mevcut genel yola bağlantıyı

esas alır. İmar planında yol olarak gösterilen ancak fiilen açılmamış alanlara geçit hakkı kurulamaz.

Geçit Hakkının Kötüye Kullanılması

Geçit hakkının amacı dışında kullanılması, yolun genişletilmesi veya üçüncü kişilere kullandırılması hâlinde kötüye kullanım söz konusu olur ve hukuki yaptırımları gündeme gelir.

Zorunlu geçit hakkı, mülkiyet hakkının etkin kullanımı açısından büyük önem taşıyan; ancak teknik, hukuki ve bilirkişi değerlendirmelerine dayanan karmaşık bir dava türüdür. Yanlış taraf teşkili, hatalı güzergâh seçimi veya eksik bedel tespiti ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Bu nedenle geçit hakkı uyuşmazlıklarında, sürecin başından itibaren taşınmaz hukuku alanında uzman bir avukattan profesyonel destek alınması önemle tavsiye edilmektedir.

Not: Bu makale, hukuki konulara ilgi duyan kişilerin genel bilgilendirilmesi amacıyla hazırlanmıştır; ve hukuki danışmanlık yerine geçmez Kapsamlı bir kaynak olma iddiası taşımaz ve yasal tavsiye olarak değerlendirilmemelidir.